Читать онлайн «Заметки в инвестировании, 3-е издание». Страница 109

22,48%

28,07%

6,0%

4,33

5 974 741

7 127 221

9 055 200

16,17%

27,05%

23,46%

7,0%

4,18

5 726 444

6 878 924

9 055 200

16,75%

31,64%

19,15%

8,0%

4,04

5 494 524

6 647 004

9 055 200

17,34%

36,23%

15,14%

9,0%

3,91

5 277 648

6 430 128

9 055 200

17,92%

40,82%

11,38%

10,0%

3,78

5 074 611

6 227 091

9 055 200

18,51%

45,42%

7,86%

11,0%

3,67

4 884 319

6 036 799

9 055 200

19,09%

50,00%

4,57%

12,0%

3,56

4 705 776

5 858 256

9 055 200

19,67%

54,57%

1,47%

12,5%

3,51

4 620 624

5 773 104

9 055 200

19,96%

56,85%

0,00%

13,0%

3,46

4 538 077

5 690 557

9 055 200

20,25%

59,13%

-1,43%

14,0%

3,36

4 380 399

5 532 879

9 055 200

20,83%

63,66%

-4,16%

15,0%

3,27

4 231 989

5 384 469

9 055 200

21,40%

68,17%

-6,73%

16,0%

3,19

4 092 162

5 244 642

9 055 200

21,97%

72,66%

-9,15%

17,0%

3,11

3 960 291

5 112 771

9 055 200

22,54%

77,11%

-11,44%

Ставка кредита

Коэффициент доступности t0

Сумма кредита, руб.

Стоимость квартиры Pt0, руб.

Стоимость квартиры Pt1, руб.

Доля первого взноса

Удорожание стоимости квартиры

Изменение стоимости квартиры Pt0

18,0%

3,03

3 835 801

4 988 281

9 055 200

23,10%

81,53%

-13,59%

19,0%

2,96

3 718 168

4 870 648

9 055 200

23,66%

85,91%

-15,63%

20,0%

2,89

3 606 910

4 759 390

9 055 200

24,21%

90,26%

-17,56%

Жирным выделена стоимость квартиры, округленно соответствующая условиям ипотечного кредита, который и определяет положение вещей в России в настоящем времени (начало 2017 года).

Напомним, что коэффициент доступности t0 является относительным показателем – соотносятся доходы граждан страны в национальной валюте с ценой на среднестатистический объект жилья в той же валюте. Приведенные расчеты показывают, почему он может быть неодинаковым в разных странах. Причина кроется в разных условиях кредита. Именно поэтому более корректным будет сравнение на основе коэффициента доступности t1. Например, при одинаковых сроках кредита:

Россия, ставка 12.5%

Германия, ставка 2%

Коэффициент доступности t0

3,51

5,05

Коэффициент доступности t1

5,5

5,5

Коэффициент доступности меняется не только из-за ставки ипотечного кредита, но и из-за срока кредита. Увеличим срок кредита и снизим долю ежемесячного платежа по кредиту.

Кредит, кол-во лет*

20

Кол-во месяцев

240

Квартира, м2*

55

Цена за метр, руб.*

105 000

Стоимость квартиры Pt0, руб.

5 775 000

Кол-во членов в семье (домохозяйстве)*

2,80

Доход члена семьи в месяц, руб.*

49 000

Годовой доход семьи, руб.

1 646 400

Коэффициент доступности t0

3,51

Доля кредитных средств*

80%

Сумма кредита

4 620 000

* - выделены входные параметры, остальные значения – расчетные.

Семья внесла первый взнос на квартиру и может обслуживать ипотечный кредит, выплачивая ежемесячно 36% своего дохода в течение 20 лет.

Доля средств от дохода на обслуживание ипотеки*

36%

Месячный платеж, руб.

49 392

Сумма выплат по ипотеке, руб.

11 854 080

Доля размера первого взноса от годового дохода*

70%

Размер первого взноса, руб.

1 152 480

Стоимость квартиры Pt1, руб.

13 006 560

Коэффициент доступности t1

7,9

* - выделены входные параметры, остальные значения – расчетные.

Ставка кредита

Коэффициент доступности t0

Сумма кредита, руб.

Стоимость квартиры Pt0, руб.

Стоимость квартиры Pt1, руб.

Доля первого взноса

Удорожание стоимости квартиры

Изменение стоимости квартиры Pt0

0,0%

7,90

11 854 080

13 006 560

13 006 560

8,86%

0,00%

128,78%

0,5%

7,55

11 279 686

12 432 166

13 006 560

9,27%

4,62%

118,68%

1,0%

7,23

10 744 605

11 897 085

13 006 560

9,69%

9,33%

109,27%

1,5%

6,92

10 245 692

11 398 172

13 006 560

10,11%

14,11%

100,49%

2,0%

6,64

9 780 082

10 932 562

13 006 560

10,54%

18,97%

92,30%

2,5%

6,38

9 345 159

10 497 639

13 006 560

10,98%

23,90%

84,65%

3,0%

6,13

8 938 538

10 091 018

13 006 560

11,42%

28,89%

77,50%

3,5%

5,90

8 558 040

9 710 520

13 006 560

11,87%

33,94%

70,81%

4,0%

5,68

8 201 671

9 354 151

13 006 560

12,32%

39,05%

64,54%

4,5%

5,48

7 867 608

9 020 088

13 006 560

12,78%

44,20%

58,66%

5,0%

5,29

7 554 183

8 706 663

13 006 560

13,24%

49,39%

53,15%

6,0%

4,94

6 983 254

8 135 734

13 006 560

14,17%

59,87%

43,11%

7,0%

4,63

6 478 109

7 630 589

13 006 560

15,10%

70,45%

34,22%

8,0%

4,36

6 029 663

7 182 143

13 006 560

16,05%

81,10%

26,33%

9,0%

4,12

5 630 237

6 782 717

13 006 560

16,99%

91,76%

19,31%

10,0%

3,90

5 273 320

6 425 800

13 006 560

17,94%

102,41%

13,03%

11,0%

3,71

4 953 375

6 105 855

13 006 560

18,87%

113,02%

7,40%

12,0%

3,53

4 665 682

5 818 162

13 006 560

19,81%

123,55%

2,34%

12,5%

3,45

4 532 646

5 685 126

13 006 560

20,27%

128,78%

-1,56%

13,0%

3,38

4 406 206

5 558 686

13 006 560

20,73%

133,99%

-2,22%

14,0%

3,23

4 171 488

5 323 968

13 006 560

21,65%

144,30%

-6,35%

15,0%

3,10

3 958 554

5 111 034

13 006 560

22,55%

154,48%

-10,10%

16,0%

2,99

3 764 841

4 917 321

13 006 560

23,44%

164,50%

-13,51%

17,0%

2,88

3 588 135

4 740 615

13 006 560

24,31%

174,36%

-16,61%

Ставка кредита

Коэффициент доступности t0

Сумма кредита, руб.

Стоимость квартиры Pt0, руб.

Стоимость квартиры Pt1, руб.

Доля первого взноса

Удорожание стоимости квартиры

Изменение стоимости квартиры Pt0

18,0%

2,78

3 426 515

4 578 995

13 006 560

25,17%

184,05%

-19,46%

19,0%

2,69

3 278 316

4 430 796

13 006 560

26,01%

193,55%

-22,06%

20,0%

2,61

3 142 085

4 294 565

13 006 560

26,84%

202,86%

-24,46%

Представим графически изменение коэффициентов доступности в зависи-мости от доли дохода на обслуживание ипотеки, сроков и ставки кредита: