Читать онлайн «Заметки в инвестировании, 3-е издание». Страница 108

Введем еще одну виртуальную характеристику стоимости среднестатистического объекта жилья – Pt1, она равняется размеру первого взноса на приобретение плюс сумма всех ежемесячных выплат по ипотеке. Необходимо отметить, что стоимости недвижимости Pt0 и Pt1 являются взаимосвязанными, при этом мы склоны утверждать, что именно Pt1 в большей степени характеризует стоимость жилья, нежели Pt0. Важный момент: обе величины фактически расчётные и являются следствием (а не причиной), то есть отражением определенных характеристик жизни населения.

Продолжим наши рассуждения и сделаем ряд предположений:

1. Недвижимость – товар не просто длительного пользования, но и, как правило, товар длительного приобретения – статистика размеров и количества ипотечных кредитов и объемов жилья в собственности в развитых странах ярко демонстрирует такое положение вещей. Происходит это по следующим причинам:

• Стоимость квартиры или дома является крупной суммой для среднестатистической семьи, существенно превышающей ее месячный доход.

• Следствием первого пункта является необходимость получения для покупки недвижимости банковского (ипотечного) кредита и, как правило, на длительный срок (10 и более лет) или постепенное накопление суммы посредством сбережения части дохода, регулярно откладываемого, например, на депозит.

• Человек не может отложить удовлетворение своих потребностей в жилье на «потом» – ему ежедневно нужна крыша над головой. Поэтому он живет либо в своем жилье, либо в арендованном или купленном в кредит.

• Недвижимость, как и любой товар, устаревает морально и физически. Уже построенная недвижимость постепенно ветшает и требует ремонта. Вновь создаваемая недвижимость, в связи с развитием научно-технического прогресса, постоянно улучшает свои свойства и характеристики. Желая пользоваться недвижимостью с более высокими потребительскими характеристиками, человек меняет объекты жилья по аналогии с заменой автомобиля. При этом возможно приобретение следующего объекта жилья даже до полной выплаты кредита по предыдущему.

• Желание человека жить лучше заставляет его ориентироваться не на цену недвижимости, а на возможность обслуживания ипотечного кредита, с помощью которого может быть приобретена недвижимость определенной стоимости с максимально интересными для него потребительскими характеристиками. То есть человек стремится приобрести для жизни не ту недвижимость, которую может купить, не прибегая к возможностям кредита, а более качественную с его точки зрения и, как следствие, более дорогую. Следует отметить, что семьи с небольшими доходами в принципе оценивают приобретение недвижимости с помощью ипотечного кредита как единственную возможность получить отдельное жилье, пусть и с минимальными потребительскими характеристиками (но для них это существенное улучшение качества жизни).

2. Вакуум доходов невозможен: доходы полностью используются семьей (домохозяйством) на текущее потребление, недвижимость, сбережения. Дополнительные доходы в определенной пропорции будут направляться на улучшение жилищных условий.

3. Существует средняя доля дохода, которую семья тратит на жилье (обслуживание ипотечного кредита и т.п.). В разных семьях, несмотря на различный уровень абсолютных доходов, происходит выравнивание относительной доли с учетом того, что оставшиеся средства позволят существовать семье в привычной ей (нормальной для нее) системе координат потребления, то есть удовлетворять текущие потребности семьи.

4. Качество среднестатистического жилья является относительным и подвержено изменению в соответствии с изменением среднего уровня дохода. С ростом среднестатистических доходов растет и стоимость среднестатистического жилья. С ростом реальных доходов и в связи с развитием научно-технического процесса (НТП) растет качественный уровень (метраж, качество материалов и отделки, планировка, качество и объем инфраструктуры и пр.) среднестатистического объекта жилья в конкретном городе и стране. То есть со временем стоимость среднестатистического жилья в размере доходов семей может быть одинаковой и относительно постоянной, а между собой отличаться именно качественными характеристиками (просторнее, лучше, прогрессивнее и пр.).

5. Ориентируясь на среднестатистический доход семьи и на среднестатистическую долю от этого дохода, направляемую на обеспечение себя жильем, а также зная условия ипотечного кредитования (ставки, сроки, размер первоначального взноса), можно определять стоимость среднестатистического объекта жилья. Фактически стоимость жилья является функцией двух переменных:

F(Дд;Ук),

где Дд – доходы домохозяйства, а Ук – условия кредита. Подробная формула будет приведена ниже.

При этом чем выше доходы, длиннее срок кредита и ниже процентная ставка, тем дороже стоимость среднестатистического объекта жилья.

Обратимся к расчетам:

Кредит, кол-во лет*

10

Кол-во месяцев

120

Квартира, м2*

55

Цена за метр, руб.*

105 000

Стоимость квартиры Pt0, руб.

5 775 000

Кол-во членов в семье (домохозяйстве)*

2.8

Доход члена семьи в месяц, руб.*

49 000

Годовой доход семьи, руб.

1 646 400

Коэффициент доступности t0

3,51

Доля кредитных средств*

80%

Сумма кредита

4 620 000

* - выделены входные параметры, остальные значения – расчетные.

Коэффициент доступности t0 – стоимость жилья (стоимость квартиры Pt0), деленная на годовой доход семьи. При этом коэффициент доступности t1 – сумма первоначального взноса и всех платежей по ипотечному кредиту (стоимость квартиры Pt1), деленная на годовой доход семьи.

Предположим, что семья внесла первоначальный взнос на квартиру и может обслуживать ипотечный кредит, выплачивая ежемесячно около половины своего дохода в течение 10 лет.

Доля средств от дохода на обслуживание ипотеки*

48%

Месячный платеж, руб.

65 856

Сумма выплат по ипотеке, руб.

7 902 720

Доля размера первого взноса от годового дохода*

70%

Размер первого взноса, руб.

1 152 480

Стоимость квартиры Pt1, руб.

9 055 200

Коэффициент доступности t1

5,5

* - выделены входные параметры, остальные значения – расчетные.

Если предположить, что размер дохода и его доля, направляемая на обслуживание кредита, постоянны (как раз они и определяют стоимость квартиры Pt1), а срок кредита, например, 10 лет, то можно вычислить зависимость стоимости квартиры Pt0 от ставки кредита:

Ставка кредита

Коэффициент доступности t0

Сумма кредита, руб.

Стоимость квартиры Pt0, руб.

Стоимость квартиры Pt1, руб.

Доля первого взноса

Удорожание стоимости квартиры

Изменение стоимости квартиры Pt0

0,0%

5,50

7 902 720

9 055 200

9 055 200

12,73%

0,00%

56,85%

0,5%

5,38

7 707 278

8 859 758

9 055 200

13,01%

2,21%

53,47%

1,0%

5,27

7 519 151

8 671 631

9 055 200

13,29%

4,42%

50,21%

1,5%

5,16

7 338 005

8 490 485

9 055 200

13,57%

6,65%

47,07%

2,0%

5,05

7 163 524

8 316 004

9 055 200

13,86%

8,89%

44,05%

2,5%

4,95

6 995 409

8 147 889

9 055 200

14,14%

11,14%

41,14%

3,0%

4,85

6 833 377

7 985 857

9 055 200

14,43%

13,39%

38,33%

3,5%

4,76

6 677 157

7 829 637

9 055 200

14,72%

15,65%

35,62%

4,0%

4,66

6 526 495

7 678 975

9 055 200

15,01%

17,92%

33,01%

4,5%

4,58

6 381 147

7 533 627

9 055 200

15,30%

20,20%

30,50%

5,0%

4,49

6 240 883

7 393 363

9 055 200

15,59%