Читать онлайн «Инвестиции в недвижимость». Страница 92

Повторю еще раз: знания – это ваш основной капитал. Я понял это еще в самом начале карьеры и продолжаю учиться по сей день. Беседуя с девелоперами и строителями, я стараюсь узнать от каждого из них все, что только можно. Я хочу знать, с какими проблемами сталкивается строительство индивидуальных и многоквартирных жилых домов, торговых, офисных и промышленных зданий, недвижимости смешанного назначения. Ведь все эти специалисты вкладывают в работу свои знания, репутацию и капиталы. Почему бы не поучиться у них? Это настоящая золотая жила знаний, и разрабатывать ее куда полезнее, чем получать образование, сидя за партой. Это реальный мир, где делаются деньги. Единственной вашей помехой на пути к успеху может стать только недостаток знаний.

Возьмите на заметку

Строительные компании хотят приобретать землю, на которую уже получены все необходимые разрешения. Поэтому вы имеете для них большую ценность, и они готовы за это платить.

Разрешения требуются для возведения любых типов зданий – жилых, коммерческих, медицинских, смешанного назначения. Необходимо только знать специфические требования для каждой категории недвижимости и понимать разницу между ними. Поэтому старайтесь узнать как можно больше обо всех аналогичных проектах и о том, каким образом получались на них разрешения.

Я привожу здесь ряд вопросов, которые постоянно задаю девелоперам и строителям. Это поможет вам расширить фундамент своих знаний перед тем, как начинать планировать первый проект.

• Участок какого размера вы собираетесь застраивать? Почему именно такой?

• На каком расстоянии от передних, боковых и задних границ участка должны находиться здания?

• Какими будут размеры зданий?

• Сколько очередей строительства предусмотрено и сколько зданий будет сооружаться в каждой очереди?

• Какую площадь будет занимать весь комплекс зданий и как они будут расположены на участке? Почему именно так?

• Покупатель дома принимает решение о его приобретении еще до того, как откроет входную дверь.

• Пешеходные дорожки и проезды на участке, ландшафт местности и высота цоколя над уровнем земли играют большую роль в принятии решения о покупке.

• Наличие учебных заведений по соседству также имеет значение. Выбирайте участки вблизи самых лучших школ и колледжей.

• В городах с хорошей репутацией земля самая дорогая, но такие инвестиции считаются очень надежными.

• Поинтересуйтесь, готова ли строительная фирма разделить с вами расходы на создание инфраструктуры. Выясните следующие вопросы:

– Сколько в среднем стоит расчистка и планировка участка под строительство?

– В какую сумму обойдется прокладка дорог, строительство водоочистных сооружений, подвод водопровода и других коммуникаций, ландшафтные работы?

• Неплохо знать, сколько строительная фирма тратит на полную подготовку площадки для строительства индивидуального жилого дома. Обычно полностью подготовленные участки со всеми подведенными коммуникациями дороже стоимости дома на 20–25 процентов.

Вы должны не только задавать вопросы, но и посещать строительные площадки этой фирмы, а также осматривать построенные ею дома. Поговорите также с продавцами недвижимости. Выясните, что и почему привлекает покупателей. Зная, какие здания будут строиться, вы сможете заблаговременно получить все необходимые разрешения и предложить строителям участок, в наибольшей степени соответствующий их потребностям.

Если речь идет о многоквартирных жилых домах, то строителям необходимо задать дополнительные вопросы:

• Какова плотность застройки? (Обычной нормой для городов считается от четырнадцати до двадцати одной квартиры на один акр земли в зависимости от прогнозируемых размеров квартплаты.)

• Какое количество квартир вам необходимо построить на данном участке, чтобы проект окупил себя?

• Какая стоимость земли из расчета на одну квартиру является для вас рентабельной?

• Сколько и каких квартир (с одной, двумя или тремя спальнями) будет в каждом доме?

• Квартиры какого размера пользуются наибольшим спросом у жильцов? Какое сочетание квартир разной площади в доме представляется вам оптимальным?

• Какие ставки квартплаты считаются приемлемыми для данного рынка?

• Какие дополнительные бытовые удобства будут предлагаться в вашем доме и почему?

• Какое количество парковочных мест из расчета на одну квартиру требуется по городским нормам и насколько это соответствует рыночному спросу?

• Какой должен быть размер участка, чтобы разместить все дополнительные удобства и стоянки для машин?

• Есть ли какие-то дополнительные требования, касающиеся освещения, вывоза мусора и мер по снижению дорожного шума?

• Какие пешеходные дорожки и подъездные пути для транспорта планируются на участке?

• Есть ли в данном районе школы и каков уровень преступности?

После шести месяцев нелегкого труда вы, наконец, овладели тремя секретами получения разрешения на строительство, которые приведут вас к большим успехам. Давайте повторим их еще раз:

1. Знания

2. Знания

3. Знания

После того как вы приобрели этот капитал, у вас его уже никто не отнимет. Используя другие виды капиталов, вы можете добиться успеха или потерпеть неудачу, но капитал знаний дает вам наибольшие шансы на успех.

Возьмите на заметку

Главный принцип успеха состоит в том, чтобы создавать ценности на базе капитала знаний.

Теперь вам предстоит реализовать предлагаемый мною стартовый план для вашего первого проекта.

1. Накопив знания, вы можете скомплектовать отличную команду из инспекторов, планировщиков, экологов и специалистов других профессий. При подборе команды на первый план должны выступать компетентность и надежность.

2. Вы знаете, какие районы города пользуются наибольшим спросом. Попросите брокера по недвижимости отметить на карте свободную землю, а также участки, подлежащие перепланировке и повторной застройке.

3. Сопоставьте подобранные вами участки с генеральным планом развития города.

4. Располагая необходимым багажом знаний, составьте со своим специалистом по планированию программы развития этих участков, предусматривающие получение необходимых разрешений на строительство и последующую продажу.

5. Поскольку вы уже узнали у строителей, какую цену они готовы платить за полностью подготовленный к застройке участок, прибавьте эту сумму к стоимости земли.

6. Теперь от полученной суммы отнимите:

• затраты на покупку земли;

• стоимость работ по подготовке участка к строительству, в частности расчистку, удаление камней, подвод коммуникаций (в том числе подземных кабелей электроснабжения), прокладку дренажных систем и т. д.;

• расходы на оплату вашей команды;

• стоимость получения разрешений, оформления сделки по продаже, оплату услуг брокера и т. д.

7. После получения всех разрешений на строительство оставшаяся сумма будет вашей чистой прибылью, которую вы заработали своими знаниями и трудом. Проанализируйте, достаточно ли она высока и оправдывает ли потраченные усилия, время и деньги.

8. Договоритесь о встрече с уже знакомыми вам членами департамента планирования в городской администрации. Возьмите у них рекомендации по планируемому назначению зданий на каждом из выбранных участков и по плотности застройки. Сравните эти рекомендации со своими замыслами.

9. Ограничьте свою дальнейшую работу самыми прибыльными участками (если рекомендации городских властей по их застройке совпадают с вашими представлениями).

10. Начинайте переговоры с владельцами земли, которую вы хотите приобрести. Учтите, что землевладелец уже вложил в эту землю определенные средства, поэтому постарайтесь понять его мотивы, которые заставляют продавать участок. Договорившись о покупке, приступайте к процедуре получения разрешений на застройку. Не забывайте, что именно за счет этой работы вы добавляете участку стоимость, и из нее будет складываться ваша прибыль.

Будьте готовы к необычным требованиям городских властей, в которых порой отсутствует всякая логика. На вашем пути могут встретиться самые неожиданные препятствия, начиная от проживающих под землей мышей и кончая падающими самолетами. Я выбрал самые курьезные случаи. При встрече с подобными ситуациями необходимо проявлять упорство и целеустремленность, тогда у вас всегда в запасе будут истории, над которыми можно будет посмеяться с друзьями.