Читать онлайн «Инвестиции в недвижимость». Страница 91

Это орган, который принимает решения. От него зависит судьба вашего проекта, он может затормозить его реализацию на неопределенный срок.

Ваши действия:

• посещайте все открытые заседания совета;

• познакомьтесь с мэром и каждым из членов совета;

• оказывайте им политическую поддержку;

• подружитесь с ними;

• знайте подноготную всех членов совета и их чувствительные места, на которые можно воздействовать;

• проанализируйте, как они голосуют, и определите, кто из них стоит на стороне бизнеса, а кто поддерживает жителей;

• разберитесь в альянсах, которые они заключают между собой, и в их причинах;

• определите, чей голос важнее всего для принятия вашего проекта;

• участвуйте в политических кампаниях и добровольно берите на себя отдельные политические функции;

• посещайте мероприятия, в которых они участвуют, и будьте там заметной фигурой;

• знайте даты местных выборов и сроки, когда должен переизбираться каждый из членов совета.

Возьмите на заметку

Не высказывайте оппозиционных политических мнений в присутствии членов совета, голоса которых вам необходимы и которым через двенадцать месяцев предстоят перевыборы. Они хотят быть переизбранными и поэтому будут постоянно противодействовать вам в работе.

Гарантирован ли успех, если вы проделаете всю домашнюю работу, накопите знания и установите нужные взаимоотношения? И да и нет. Да – потому что это позволит вам обойти конкурентов, которые не утруждают себя получением знаний. Нет – потому что в жизни вас в любой момент может постигнуть неудача. Поэтому так важно признавать свои ошибки и учиться на них. Я не боюсь признаться, что, несмотря на все мои успехи в области недвижимости, некоторые вещи неподвластны моему контролю.

Реальная история: умейте расшифровывать коды

Некоторое время назад я решил приобрести участок земли под строительство торгового центра. Сеть крупных продовольственных магазинов выразила желание взять у меня в аренду часть торговых площадей, но прежде чем принять окончательное решение, представитель этой компании решил встретиться с главой городского департамента планирования.

На встрече руководитель департамента попросил перенести продовольственный магазин в другое здание, находившееся в нескольких милях от моего участка, аргументируя это тем, что район, в котором я планировал построить торговый центр, и так уже достаточно обеспечен магазинами, а в других местах их не хватает. Это своего рода тайный «код» городских властей, который означает, что администрации хочется получить больше налогов в свою казну, так как уровень налогообложения зависит и от места расположения недвижимости. Любое здание городские власти рассматривают, прежде всего, как источник налогов. К счастью, эта уловка не сработала. Продовольственный магазин в конечном счете все-таки разместился в моем торговом центре.

Мораль: не надейтесь на альтруизм администрации. Учитесь читать между строк, и вы поймете ее истинные намерения.

Опережайте оппозицию

Какой бы проект вы ни предложили общественности, он обязательно вызовет неприятие. Эту главу я начал с двадцати самых характерных возражений соседей против строительства. Будьте готовы к оппозиционным проявлениям и предусматривайте их в своих планах. Помните, что знание – сила. Однако в ходе планирования вы должны работать на опережение.

Ваши действия:

• Изучите личности лидеров «соседской» оппозиции.

• Не те ли это люди или группы людей, которые появляются с акциями протеста на каждой новой стройплощадке? Кто за ними стоит?

• Протестуют ли они только по поводу строительства в непосредственной близости от их места жительства, или их деятельность распространяется на весь город в целом?

• Поговорите с ними и подружитесь. Выслушайте их доводы.

• Используют ли они интернет для связи друг с другом? Постарайтесь включить свой адрес электронной почты в их список рассылки.

• Постарайтесь получить доступ к их базе данных, чтобы иметь возможность общаться со всеми членами группы. Когда наступит время представлять свой проект, вы сможете донести до них информацию напрямую, без искажений.

• Посещайте все собрания группы. Войдите в состав ее руководящих органов.

• Создайте свой сайт в интернете в качестве средства влияния как на ваших сторонников, так и на противников.

• Используйте сайт для распространения среди общественности информации о своем проекте. Размещайте на нем положительные отзывы, ссылки на сторонников, особенно из числа местных жителей. Это станет противовесом сайту оппозиции и поможет вам контролировать потоки информации.

Но самое главное, не считайте «оппозиционеров» своими заклятыми врагами, даже несмотря на то, что они могут серьезно подпортить вам настроение и состояние финансов. Я всегда отношусь к ним как к гражданам, которые по какой-то причине хотят быть услышанными. Возможно, им совсем нет дела до моего проекта. Порой это просто выражение общего недовольства и каких-то обид. В них надо разобраться, и тогда они не причинят вам вреда. Отнеситесь к этим людям с уважением, и, возможно, кое-кто из них перейдет на ваши позиции.

Составьте график и вооружитесь терпением

В зависимости от местного законодательства процесс выдачи разрешений на строительство может длиться от шести месяцев до нескольких лет. Здесь возможны короткий и длинный сценарии.

• Короткий сценарий реализуется в том случае, если вы обеспечили себе поддержку со всех сторон. В данном случае время тратится только на подготовку необходимых документов.

• Длинный сценарий возможен тогда, когда вы встречаете противодействие проекту или возникают затруднения технического характера (например, сложности с подключением водопровода, экологические проблемы, отсутствие подъездных путей и т. д.).

Реальная история: как гора превратилась в кротовую кучу

Один из проектов, которые я разрабатывал на ранних этапах своей карьеры, включал в себя строительство нескольких жилых домов. Владелец недвижимости, располагавшейся по соседству, был уверен, что этот земельный участок никогда не будет застроен, но когда я начал подготовку к строительству, он заявил, что мои здания будут загораживать ему вид на горы. Мы долго обсуждали его возражения. Проделав свою часть домашней работы, я продемонстрировал ему, что если разверну свои здания определенным образом, то вид на природу у него сохранится. В конечном итоге, из противника он превратился в моего сторонника, и проект был успешно реализован.

Мораль: с помощью компромисса соседей можно превратить в своих союзников.

Реальный временной график очень важен для успеха по следующим причинам:

• не следует планировать рассмотрение своего проекта в период избирательной кампании,

• если одновременно вы ведете переговоры о покупке земельного участка и пытаетесь получить разрешение на строительство, то может случиться так, что непредвиденная задержка при покупке сведет на нет все ваши труды по получению разрешения, хотя вы затратили на него много времени, сил и средств,

• благоприятный цикл на рынке недвижимости может закончиться,

• рынок капиталов претерпевает постоянные изменения, в частности, могут измениться порядок и условия предоставления кредитов и банковские ставки.

Установите отношения с девелоперами и строителями

Знакомясь с сотрудниками и членами различных комиссий городской администрации, не забывайте о девелоперах и строителях, которые приходят в городской совет за получением разрешений на строительство. Звоните им и назначайте встречи, чтобы побольше узнать об их проектах. Беседуйте с ними на всех заседаниях и других мероприятиях. Они с удовольствием расскажут вам о своих делах, потому что им тоже нужна ваша поддержка.

В беседах с ними постоянно задавайте следующие вопросы:

• Какие требования выдвигает оппозиция и как вы решаете эти вопросы?

• Услугами каких ландшафтных дизайнеров, архитекторов, инженерных и строительных фирм, геодезистов, дорожников и других подрядчиков и субподрядчиков вы пользуетесь?

• Кто проводит для вас анализ грунта и дает экологические заключения?

• Услугами каких титульных и посреднических компаний вы пользуетесь?

• Кто ваш брокер по недвижимости?

После нескольких встреч вы уже будете хорошо представлять себе, какие подрядчики и специалисты на местном рынке оказывают качественные услуги. Когда придет время формировать свою команду, они вам еще пригодятся. Учтите, что в данном случае вы получаете образование на практике, причем совершенно бесплатно.