Читать онлайн «Пророчество богатого папы». Страница 66

Каждый год мы с Ким инвестируем в одну или две подобные сделки PREP. Наш средний коэффициент прибыли составляет от 15 до 25 процентов чистого дохода плюс вычеты сумм начисленного износа, которые в действительности являются не издержками, а еще одним источником «призрачного» (условного) денежного потока. С их помощью коэффициент прибыльности легко может достичь уровня 50 процентов и превысить его. Попробуйте проделать такое с большинством взаимных фондов.

Нам нравятся инвестиции такого типа, потому что риск разделяется между партнерами, мы используем деньги банка, инвестиция гарантируется недвижимостью, мы получаем ежемесячный приток денег, велика вероятность получения дохода от прироста стоимости капитала, если собственность поднимется в цене, прибыль подвергается льготному налогообложению, такому же налогообложению подвергаются доходы от прироста стоимости капитала на момент продажи. Большинство акций и взаимных фондов не могут обеспечить подобных налоговых льгот, стабильного притока денег или безопасности.

Самой последней инвестицией PREP, которую мы сделали с Ким, стал 240-квартирный дом, который даст 15 процентов облагаемой льготным налогом прибыли, что сравнимо с 30 процентами облагаемой налогом прибыли, не считая перспективы дохода от прироста стоимости капитала. В этом партнерстве принимают участие еще три инвестора.

Но самое главное заключается в том, что более чем через три года мы полностью вернем изначально инвестированные деньги, останемся владельцами собственности, ежемесячный денежный поток будет притекать к нам и дальше, а потом сможем выйти на рынок и использовать тот же самый изначально инвестированный капитал, чтобы проделать то же самое с другой недвижимостью!

Такая же крупная, но немного другая сделка с недвижимостью называется тройной нетто-арендой. Нам с Ким такие инвестиции нравятся по следующим причинам:

1. Недвижимость, сдаваемая в тройную нетто-аренду, часто имеет великолепное коммерческое месторасположение, например на углу оживленного перекрестка.

2. Арендаторами часто являются акционерные компании: большие аптеки, закусочные или национальные сети розничных магазинов. Это, как правило, означает бесперебойность и гарантированность притока денег.

3. Арендатор отвечает за все. Тройная нетто-аренда означает, что в дополнение к арендной плате арендатор оплачивает техническое обслуживание, страховку, налоги и реконструкцию здания. Для тех, кто ненавидит идею управления недвижимостью и ухода за ней, инвестиции такого типа просто клад. Проблема в том, что они требуют богатого инвестора.

При идеальной стабильности денежного потока риск минимален, а налоговые льготы велики. Но главная причина наших с Ким инвестиций в такую собственность — это владение землей на углу перекрестка. Через 15–20 лет после сдачи в аренду этот кусочек земли на углу оживленного перекрестка невероятно вырастет в цене. Одна из причин невероятного богатства фирмы «McDonald's» не в том, что она продает больше всех гамбургеров, а в том, что она владеет землей на самых лучших перекрестках в мире.

Один мой знакомый недавно досрочно ушел на пенсию и успел обналичить свой план 401 (k) стоимостью в три миллиона долларов до краха 2000 года. Он взял один миллион и купил открыто продававшуюся франшизу закусочной знаменитой компании быстрого питания (не «McDonald's») в тройную нетто-аренду. Он не брал заем. Он просто заплатил один миллион долларов и вернулся домой. Его инвестиция в один миллион долларов приносит ему 8,5 процентов годовой прибыли, то есть к нему притекает денежный поток объемом примерно в 85 тысяч облагаемых льготным налогом долларов в год, который каждые пять лет увеличивается. Другими словами, его 8,5 процента прибыли при льготном налоге равнозначны 17 процентам прибыли на фондовом рынке, и он будет получать их каждый год, что бы ни случилось.

Кроме того, он может рассчитывать на эти деньги независимо от взлетов и обвалов на фондовом рынке. Каждый месяц деньги перечисляются на его банковский счет, а через 20 лет он будет владеть великолепной недвижимостью, которую сможет передать своим детям и внукам. И хотя меня лично 8,5 процента прибыли не слишком впечатляют, для него это разумный и надежный доход. Я не знаю, что он сделал с остальными двумя миллионами, но полагаю, что большая часть утла на налоги и на новый катер.

Бели вы устали от взлетов и спадов на фондовом рынке и хотите узнать, почему богатые чувствуют себя в безопасности, просто придите на любой оживленный перекресток и посмотрите на коммерческие здания на каждом из углов. Вполне вероятно, что этими зданиями (включая аптеку, супермаркет и закусочную быстрой еды) владеет один и тот же инвестор. Он не владеет бизнесом, а только зданием и часто — землей, на которой оно размещается, и поэтому управление предприятием и обслуживание здания — это не его головная боль. Вместо этого каждый месяц, пока миллионы следят за колебаниями фондового рынка, этот инвестор в тройную нетто-аренду получает чек. На мой взгляд, в этом гораздо больше инвестиционного смысла.

Вся прелесть инвестиции такого типа заключается в том, что деньги притекают к вам ежемесячно, ваши арендаторы оплачивают все связанные с собственностью долги, а в конечном итоге вы становитесь владельцем недвижимости и получаете выгоду от ее переоценки за период аренды.

В таких сделках тройной нетто-аренды есть два нюанса. Во-первых они обычно требуют солидного залога. Во-вторых, большинство финансовых пла-нировщиков, которые продают взаимные фонды и страховки, не рекомендуют делать подобные инвестиции, потому что не получают с них комиссионные. Я своими ушами слышал, как финансовые планировщики говорили, что такие инвестиции в недвижимость рискованны, и вместо этого рекомендовали диверсифицированные портфели взаимных фондов, что, с моей точки зрения, исключительно рискованно. Чтобы сделать подобную инвестицию, вам нужно будет найти опытного брокера по коммерческой недвижимости, по крайней мере, с пятилетним стажем работы, и попросить о встрече с довольными клиентами этого брокера, если таковые у него имеются. Как в случае с любой инвестицией, существуют хорошие и плохие тройные нетто-аренды.

Приведу пример инвестиции, возможность которой я недавно рассматривал, но отказался от сделки, потому что она не принесла бы достаточно денег.

Это был супермаркет, только что построенный на Среднем Западе. Аренда тор — акционерная компания с отличной репутацией. Объем продаж компании составляет 15 миллиардов долларов, у нее три тысячи бакалейных магазинов и две тысячи магазинов «удобной покупки» (продовольственный магазин самообслуживания с более высокими ценами и ограниченным ассортиментом, имеющий удлиненный рабочий день).