Читать онлайн «Клуб банкиров». Страница 103

Вторым направлением была диверсификация. Чтобы решительно вывести РСИ из сферы, связанной только с недвижимостью, мы продали большую часть активов, купленных на протяжении 1960-х годов, включая компании «Уэссли энерджи», «Тринити пэйпер бэг» и несколько наших совместных предприятий, занимавшихся недвижимостью в других частях страны, причем в большинстве случаев все это по самой высокой рыночной цене. Мы также продали компанию РСТВ, которая была убыточной и теряла приблизительно 1 млн. долл. в месяц; покупателем было совместное предприятие, принадлежавшее Херсту и «Американской радиовещательной корпорации», которые в конце концов превратили купленный актив в компанию «Артс энд энтертейнмент нетуорк».

Затем мы купили компанию «Аутлет коммюникэйшнз», владевшую группой радиостанций и телевизионных станций, работавших на ряде сильных рынков по всей стране, за сумму в 330 млн. долл. В 1983 году название нашей компании было изменено в «Рокфеллер груп Инк.» (РГИ) с тем, чтобы наименование отражало расширение нашей базы активов.

Нашим завершающим стратегическим шагом было превращение в единственного хозяина — речь шла о том, чтобы убедить Колумбийский университет продать нам 12 акров принадлежащей ему земли, находившейся под помещениями старого Центра, с тем, чтобы РГИ могла превратить Центр в одно целое. Я всегда считал, что этот шаг является ключом к разблокированию ценности Рокфеллеровского центра и к нашему успеху в долгосрочной перспективе. То, как мы в конце концов достигли этой цели, стало едва ли не чудом.

В конце января 1985 года я пригласил Дика Велла быть моим гостем на ежегодном ужине политических и деловых знаменитостей в клубе «Алфалфа» в Вашингтоне. Дик вел переговоры с Колумбийским университетом о закупке земли, находящейся под Центром, на протяжении большей части 1984 года и думал, что близок к заключению окончательной сделки. Мы, однако, серьезно обеспокоились, когда узнали из надежного источника непосредственно перед отъездом в столицу, что компания «Дженерал электрик» вот-вот заключит сделку с Колумбийским университетом за 400 млн. долл.

Когда мы заняли свои кресла за столом в отеле «Вашингтон хилтон» вечером этого дня, я был приятно удивлен, что непосредственно напротив меня сидел Джек Уэлч, председатель правления и главный исполнительный директор компании «Дженерал электрик». Во время обеда я перегнулся через стол и прямо спросил Джека, справедливы ли слухи о том, что «Дженерал электрик» вот-вот купит земельный участок у Колумбийского университета. Он сказал, что это действительно так. Я рассказал, почему мы крайне заинтересованы в этой покупке, и спросил, не будет ли он возражать, если мы поговорим с Колумбийским университетом до того, как «Дженерал электрик» осуществит сделку. Он любезно ответил, что у него возражений нет.

Ужин в клубе «Алфалфа» проходил вечером в субботу, 26 января. Рано утром в понедельник я позвонил Майклу И. Соверну, президенту Колумбийского университета. Рассказал ему о своем разговоре с Джеком Уэлчем и спросил: не хотел ли бы он возобновить переговоры с РГИ? Я объяснил, насколько важно было для Рокфеллеровского центра владеть земельным участком, и указал, насколько важны для Колумбийского университета были наши платежи по лизингу на протяжении многих лет. Высказал мысль, что с учетом истории наших взаимоотношений, возможно, они даже должны нам что-то в виде любезности! К моей огромной радости, он согласился продать земельный участок нам.

В следующее воскресенье мы заключили сделку за 400 млн. долл. — ту же самую сумму, которую предлагала «Дженерал электрик». При цене 32 млн. долл. за акр это была самая высокая (в расчете на акр) цена, когда-либо выплаченная за участок городской недвижимости. Однако в связи с будущим семьи Рокфеллеров я был убежден, что это была цена, вполне оправдывавшая ее уплату.

Осуществив объединение зданий Центра и земельного участка, ранее принадлежавшего Колумбийскому университету, Дик Велл и я были преисполнены радости, поскольку мы достигли целей, которые были сформулированы всего лишь три года тому назад. Мы преобразовали РГИ в более активную, агрессивную компанию и резко повысили ее потенциал. Теперь настало время приступать ко второй части нашего плана — рефинансированию Центра.

Наша идея заключалась в том, чтобы обеспечить поступление наличных денег через ипотеку Рокфеллеровского центра, предлагаемую публике путем продажи Трастового инвестиционного фонда недвижимости (ТИФН). Основная часть средств от продажи ТИФН публике, что, как мы ожидали, принесет 1,3 млн. долл., должна была использоваться для финансирования других приобретений с целью дополнительно повысить ценность РГИ. При наличии достаточного времени до наступления срока расчета по нашим инвестициям мы смогли бы получить дополнительный доход, который требовался моей семье. Этот план представлялся весьма разумным, его только нужно было провести в жизнь.

На пути реализации нашего плана стоял трастовый комитет — хранитель подавляющего большинства акций РГИ. Трастовый комитет представлял собой группу, состоявшую из выдающихся личностей, председателем которой был Р. Мэннинг Браун, председатель исполнительного комитета «Нью-Йорк лайф»; другими членами группы были Уильям Дж. Боуен, президент Принстонского университета; Ханна Грей, президент Чикагского университета; Джордж Патнам из «Патнам фандз» и Джон Уайтхед, бывший старший партнер и сопредседатель «Голдман Сакс».

Приобретение земельного участка у Колумбийского университета, модернизация зданий Центра и проведенная нами стратегическая диверсификация увеличили оценочную стоимость РГИ с 600 млн. до почти 740 млн. долл. за три коротких года. Акции РГИ составляли более половины чистой стоимости активов трастовых фондов 1934 года. Трудность заключалась в том, что доходность была гораздо меньшей по сравнению с доходностью многочисленных других активов в составе трастовых фондов. Правление РГИ под давлением семьи и трастового комитета приняло постановление о выплате небольших дивидендов на обыкновенные акции в 1981 году, что затем было быстро увеличено до 18 долл. за акцию в 1984 году, однако, вероятно, и этого было недостаточно. Несколько членов семьи даже настаивали, что пришло время продать Рокфеллеровский центр.

Чтобы разрешить вопрос при наличии всех этих различных точек зрения, Дик и я посчитали целесообразным проинформировать правление РГИ и трастовый комитет относительно деталей наших планов по поводу ТИФН и того, как это повлияет на будущие доходы, рост стоимости акций и дивиденды. Мы знали, что наши идеи столкнутся с серьезной оппозицией, однако верили, что наши планы являются здравыми и разумными и мы сможем убедить сомневающихся в их ценности. Соответственно, мы запланировали специальное заседание правления РГИ, на которое пригласили трастовый комитет, на уикенд 28–31 марта 1985 года; заседание должно было состояться в Канил-Бэй, в принадлежащей моему брату Лорансу резиденции Рокрезорт на острове Сент-Джон, на американских Виргинских островах.