Читать онлайн «Деньги, кредит, банки. Шпаргалки». Страница 22

87. Схемы ипотечного кредитования в России

1.  Долевое строительство и продажа жилья в рассрочку .

Рассрочка предоставляется на сумму 30–50 % от стоимости покупаемого жилья. Эта схема привлекательна для населения (жилье обходится дешевле на стадии строительства).

Риски:

– криминального характера (ею умело пользовались мошенники);

– затягивание и не завершение строительства, инфляция.

2. Региональные программы с использованием бюджетных средств.

Организуется фонд поддержки жилищного строительства, который является финансовой основой территориальной жилищной программы. В этом фонде содержится значительная доля бюджетных средств. Предпочтение отдается семьям, которые продают фонду имеющееся жилье. Вырученные средства составляют в среднем 50–60 % цены нового жилья. 20–25 % стоимости нового жилья покрывается за счет сбережений, а на остальные 15–30 % предоставляется рассрочка.

Риск – высокая зависимость от возможностей местных бюджетов (такая нагрузка при нынешних их дефицитах является весьма обременительной).

3. Использование муниципальных жилищных облигаций со сроком погашения 10 лет. Заем дает возможность накапливать по 0,1 кв. м. Накопив необходимый пакет облигаций, можно обменять его на квартиру.

4. Предоставление предприятиями своим сотрудникам заема на приобретение жилья. Здесь речь идет о крупных процветающих предприятиях, проводящих активную социальную и кадровую политику и проявляющих заботу о сохранении ценных кадров.

Работники получают заем от предприятия, как правило, на льготных условиях на длительный срок (до 10–15 лет) в размере 70–80 % стоимости приобретаемого жилья, а остальные 20–30 % оплачивают из своих накоплений.

5. На предприятиях, имеющих непосредственное отношение к строительству, встречается вариант продажи жилья по себестоимости строительства либо с оплатой всего 20–40 % стоимости приобретаемого жилья. Однако подобная льготная политика обычно увязывается с дополнительными обязательствами работников (относительно длительности работы на предприятии, иных условий по контрактам для менеджеров высокой квалификации).

Международный кредит возник в ХIV–XV вв.

Международный кредит – это движение ссудного капитала в сфере международных экономических отношений, связанное с предоставлением валютных и товарных ресурсов на условиях возвратности, срочности, обеспеченности и платности.

Кредиторами и заемщиками выступают государства, частные предприятия (банки, фирмы), международные и региональные валютно-кредитные и финансовые организации (например, Международный валютный фонд).

Функции международного кредита :

1) перераспределение ссудных капиталов между странами для обеспечения потребностей расширенного воспроизводства. Тем самым кредит содействует выравниванию национальной прибыли в среднюю прибыль, увеличивая ее массу;

2) экономия издержек обращения в сфере международных расчетов путем использования кредитных средств обращения (тратт, простых векселей, чеков, переводов и др.), развития и ускорения безналичных платежей;

З) ускорение концентрации и централизации капитала благодарю использованию иностранных кредитов;

4) регулирование экономики.

Положительная роль международного кредита заключается в ускорении процесса воспроизводства по следующим направлениям :

– он стимулирует внешнеэкономическую деятельность;

– создает благоприятные условия для зарубежных частных инвестиций;

– обеспечивает бесперебойность расчетов;

– повышает экономическую эффективность внешней торговли.

Отрицательная роль международного кредита состоит в обострении противоречий рыночной экономики за счет углубления диспропорций в экономике, т. к. он облегчает развитие наиболее прибыльных отраслей, сдерживает развитие отраслей, в которые не привлекаются иностранные заемные средства.

Двоякая роль международного кредит в условиях рыночной экономики проявляется в его использовании как средства взаимовыгодного сотрудничества стран и конкурентной борьбы.

Классификация форм международного кредита :

1.  По срокам : долго-, средне– и краткосрочные.

2.  По назначению :

– коммерческие (связаны с внешней торговлей);

– финансовые (например, погашение задолженности по ранее полученным ссудам, покупка ценных бумаг, инвестиции);

– промежуточные (предназначены для смешанных форм вывоза капиталов, товаров, услуг).

3.  По видам :

– товарные (предоставляются экспортерами импортерам в виде отсрочки платежа за товары, оформляются векселями);

– валютные (денежные) – предоставляются в денежной форме.

4.  С точки зрения техники предоставления :

– наличные (сумма кредита зачисляется на счет заемщика);

– акцептные (акцептуется вексель, который может быть превращен в деньги);

– депозитные сертификаты;

– облигационные займы, консорциональные кредиты и др.

5.  В зависимости от обеспечения :

– обеспеченные;

– необеспеченные.

Обеспечением служат товары, товарораспорядительные и другие коммерческие документы (коносамент, железнодорожная накладная), ценные бумаги, недвижимость и др.

6.  В зависимости от того, кто выступает в качестве кредитора :

– частные, предоставляемые фирмами, предприятиями;

– банковские;

– брокерские (брокеры заимствуют средства у банков, роль последних уменьшается);

– правительственные;

– смешанные, с участием частных предприятий, в том числе банков, и государства

– предоставляемые международными и региональными валютно-кредитными и финансовыми организациями.

7.  В зависимости от валюты займа :

– в валюте страны-должника;

– в валюте страны-кредитора;

– в валюте третьей страны;

– в международных денежных единицах.

Ссудный процент – это плата, получаемая кредитором от заемщика за пользование заемными средствами. Сущность ссудного процента можно определить через выполняемые им функции.

Функции процента :

1)  стимулирующая (направлена на эффективное использование ссужаемой стоимости и своевременное погашение кредита);

2)  функция гарантии сохранения ссужаемой стоимости и избежания потерь ;

3)  регулирующая функция :

а) посредством нормы процента уравновешивается соотношение спроса и предложения кредита. Он содействует рациональному сочетанию собственных и заемных средств.

б) регулирование объема привлекаемых банком депозитов: если растет потребность в кредитах, то должно быть больше депозитов (как источников кредитования), поэтому увеличиваются ставки процентов по депозитам; при уменьшении потребности в кредитах уменьшаются доходы банка от предоставления ссуд, увеличить прибыль он может только при уменьшении пассивных операций.

Важным экономическим вопросом является определение границы ссудного процента. Величина ссудного процента зависит от действий двух участников экономического процесса: кредитора и заемщика. Объективная ставка должна одновременно удовлетворять экономическим интересам обеих сторон. Экономический интерес кредитора состоит в получении такого дохода, который позволил бы оправдать занятие кредитным делом, т. е. получить «нормальный» уровень рентабельности своего капитала. Для заемщика главное, чтобы выплачиваемый им процент не изымал всей полученной в результате освоения проекта прибыли.

Источник уплаты процентов зависит от характера операции.

Платежи по краткосрочным ссудам включаются в себестоимость продукции, по долгосрочным и просроченным кредитам относятся на прибыль предприятия после ее налогообложения.

Простые проценты – ставка применяется к одной и той же сумме на протяжении всего срока пользования кредитом.

Сложные проценты – исчисляются применительно к сумме с начисленными в предыдущем периоде процентами.

Факторы, влияющие на величину процентов: внешние и внутренние.

Внешние факторы :

– уровень инфляции,

– состояние кредитного рынка (соотношение спроса и предложения заемных средств),

– характер государственного регулирования деятельности коммерческих банков (уровень резервных требований, нормативы ликвидности, ставка рефинансирования и др.).

Под внутренними факторами понимается оценка банком степени риска в зависимости от вида, сроков пользования, величины ссуды и др.

Различают процентные ставки по пассивным и по активным операциям банков.