Читать онлайн «Инвестиции в недвижимость». Страница 95

Мораль: свойства грунта имеют большое значение. Не экономьте на вещах, которые стоят дешево, но могут сберечь огромные деньги.

Первичное экологическое обследование

По результатам этого обследования вам станет ясно, находится ли ваш участок в экологически чистой зоне или есть какие-то проблемы. Например, раньше где-то поблизости могла находиться автозаправочная станция с подтекавшим бензохранилищем, и следы этих протечек могут обнаружиться на вашей территории.

Если будут выявлены подобные моменты, то вы получите рекомендацию на проведение углубленного исследования. Оно стоит недешево и занимает много времени. Лабораторные анализы покажут, имеются ли вредные или опасные загрязнения и какими средствами их можно устранить. Предсказать заранее величину расходов на обеззараживание практически невозможно. Если по итогам первичного обследования вам рекомендуют провести углубленное, бегите прочь от этого участка, не оглядываясь. На ранних этапах карьеры я бы не советовал вообще связываться с такой недвижимостью. И еще один момент: если ваш участок располагается на скальных породах с преобладанием гранита, обязательно проведите анализ на содержание радона.

Прохождение коммуникаций

Параллельно с составлением отчета для кредиторов инженер-строитель должен изучить все коммуникации, проходящие по территории участка, включая водопровод, канализацию, телефонные и электрические кабели, газопроводы, оптоволоконные линии связи и ливневую канализацию.

Этот отчет должен содержать данные о точном местоположении коммуникаций, их пропускной способности, давлении воды, а также об обслуживающих организациях и местах доступа. В нем также должен содержаться вывод о том, возникнут ли в ходе строительства дополнительные затраты, связанные с переносом коммуникаций, или, наоборот, их наличие сыграет вам на руку.

Поручите инженеру выяснить также, осуществляют ли соответствующие службы платежи за прохождение их коммуникаций по вашей собственности, и если нет, то можно ли им выставить счет.

Дренажная система

В этом отчете должно содержаться заключение, подпадает ли ваш участок под действие федеральных норм о судоходных водных путях. Не думайте, что для этого по вашей территории должно проходить русло реки. Вполне достаточно, если у вас есть ирригационный канал или пожарный водоем. Необходимо также определить, возникнут ли дополнительные расходы для устройства дренажных систем удержания или, наоборот, сброса воды с вашей территории.

Археологическое обследование

Если ваш участок расположен в местности, где раньше были найдены или могут быть найдены археологические экспонаты, необходимо провести обследование с привлечением археологов. Даже если вы находитесь достаточно далеко от мест поселений первых колонистов или стоянок древних племен, это еще не значит, что они не могли что-то закопать и на вашем участке.

Реальная история о том, как строитель нашел клад

Одна компания, строившая жилые дома, при прокладке водопровода обнаружила археологические артефакты. Работы были немедленно остановлены (на восемнадцать месяцев), пока археологи со своими совками и кисточками скрупулезно не обследовали весь участок в поисках других находок. Компания оказалась на грани банкротства, поскольку все это время ей пришлось платить проценты по кредиту, расплачиваться с поставщиками и подрядчиками и нести штрафные санкции за несвоевременную сдачу объекта. Если бы археологическое обследование было проведено вовремя, этого можно было бы избежать. Мораль: если что-то может произойти, оно обязательно произойдет. Не искушайте судьбу.

Соответствие нормам Федерального Авиационного Агентства (ФАА)

Убедитесь, что ФАА не наложило никаких ограничительных мер на использование вашего участка. Не находится ли ваша земля в зоне повышенной шумовой нагрузки или в зоне снижения и взлета самолетов? Лучше узнать об этом заранее.

Грунтовые воды

Проверьте, нет ли на участке выходов грунтовых вод, и если есть, то зарегистрированы ли они в государственном департаменте водных ресурсов. Соберите также исторические данные о глубине залегания и колебаниях уровня грунтовых вод, наличии артезианских скважин, их глубине и производительности. Убедитесь, что заброшенные скважины надежно законсервированы.

Итак, мы подходим к концу пути, все обследования и отчеты дали положительный результат и вас не поджидают неприятные сюрпризы. Теперь самое время подавать заявку на выдачу необходимых вам разрешений на использование земли. В каждом районе на этот счет могут быть свои нормы и правила. Где-то от вас могут потребовать результаты исследования дорожного движения, где-то – чертеж рельефа местности, а порой и письмо от департамента образования, что предполагаемое использование вашего участка не скажется отрицательно на близлежащих школах. Имейте резерв средств на выполнение подобных требований.

Ваши действия:

• Обойдите с вашим планом буквально всех жильцов, проживающих в радиусе 200 метров от вашего участка. При себе вы должны также иметь:

– цветную схему и рисунок предполагаемой застройки;

– письмо от департамента образования, в котором высказывается одобрение вашему проекту;

– данные о предполагаемом изменении интенсивности дорожного движения после реализации проекта;

– ваши визитные карточки с контактной информацией;

– петицию для сбора подписей жильцов в поддержку проекта;

– отпечатанные карточки с указанием места, даты и времени слушаний по вашему проекту в городской администрации, а также с именами, номерами телефонов и адресами электронной почты мэра и членов городского совета.

• Начинайте обход с жильцов, которые проживают подальше от вашего участка. Их эта проблема должна интересовать меньше всего, и у вас появляется больше шансов получить под петицией их подписи.

• Используйте уже имеющиеся подписи в качестве аргумента, чтобы добиться поддержки от остальных жильцов, проживающих в непосредственной близости от участка. Впоследствии эти подписи следует продемонстрировать членам городского совета. Карточки с указанием даты слушания раздавайте только тем, кто поставил свою подпись под петицией.

Как разговаривать с жильцами

В ходе бесед с жильцами прилегающих домов очень легко допустить ошибку. Следуйте приведенным ниже правилам, и вам удастся избежать нежелательных инцидентов.

Что следует делать

• оденьтесь прилично и всем своим видом выражайте энтузиазм;

• будьте всегда вежливы;

• честно излагайте факты;

• будьте готовы к ответам на вопросы;

• больше слушайте и не ввязывайтесь в споры;

• постарайтесь установить хорошие взаимоотношения;

• если вы не знаете ответа на вопрос, обязательно зайдите еще раз и удовлетворите любопытство собеседника (это поможет укрепить и улучшить отношения с ним);

• в разговоре постоянно подчеркивайте, что вы гордитесь своей работой;

• попросите о поддержке и возьмите контактную информацию;

• постоянно поддерживайте контакты с соседями;

• попросите жильцов, выразивших вам поддержку, пригласить друзей на небольшое собрание, где вы сможете подробно проинформировать их о своем проекте;

• попросите подписать петицию и пригласите тех, кто поставил подпись, на слушания в городскую администрацию, вручив им карточку с указанием места, даты и времени заседания;

• попросите их направить письмо по электронной почте или позвонить членам городского совета и выразить свою поддержку проекту (имейте при себе соответствующие номера телефонов и адреса);

• получите одобрение от торгово-промышленной палаты, ассоциации строителей и совета риэлторов.

Чего нельзя делать

• Не оставляйте у жильцов никаких документов, связанных с проектом, кроме своих визитных карточек и информации о слушаниях в городской администрации (вручайте ее только тем, кто выражает вам поддержку). Возможно, по ходу дела вам придется вносить изменения в проект. Если у соседей на руках окажется первоначальный план, они смогут обвинить вас в обмане.

• Не преувеличивайте достоинств своего проекта.

• Не устраивайте собраний жильцов на раннем этапе. Групповую психологию очень трудно изменить, если люди с самого начала настроены негативно.

• Не делайте свои разногласия с соседями делом принципа.

• Не угрожайте соседям, а старайтесь раскрыть новые возможности, которые предоставит им ваш проект.

Продолжайте поддерживать контакты со всеми людьми, с которыми вы познакомились в предыдущие шесть месяцев, включая своих друзей из департамента планирования, комитетов, комиссий и городского совета.