Читать онлайн «Инвестиции в недвижимость». Страница 69

Создайте команду, которой можно доверять

Окружите себя знающими специалистами! Когда передо мной впервые встала необходимость приобрести какую-то недвижимость, к делу подключился отец и стал моей «командой».

Не торопясь подумайте и составьте список людей, которые могут помочь реализовать бизнес-план. В него могут войти:

• брокер по недвижимости;

• оценщик;

• управляющий недвижимостью;

• ипотечный брокер;

• бухгалтер;

• юрист, специализирующийся на недвижимости;

• подрядчик;

• сторонние организации;

• экологи.

Рассмотрим конкретные ситуации, как и когда использовать перечисленных участников команды. В качестве примера возьмем 20‑квартирный дом в Скотсдейле, который я приобрел для последующего преобразования в кондоминиум. Дому к тому времени исполнилось уже двадцать лет. Он был сильно изношен, располагался не в самом удачном районе и нуждался в серьезном ремонте. Прежде чем совершать покупку, я проделал следующее:

• побеседовал с местным брокером по недвижимости, который провел для меня анализ рыночных цен на недвижимость такого типа и прикинул, по какой цене можно будет продать квартиры после ремонта и сколько примерно времени это займет (помните о стратегии выхода!);

• нанял опытного и авторитетного оценщика, который определил стоимость каждой квартиры после ремонта;

• нанял управляющего недвижимостью, чтобы он провел аудит всех предшествовавших финансовых документов, касавшихся данного дома, и составил бюджет;

• провел встречу с ипотечной компанией, которая наняла меня (!) для реализации этого проекта, хотя первоначально замысел состоял в том, чтобы привлечь к ней ипотечного брокера, который уже имел опыт успешной реализации подобных сделок и мог бы помочь мне разработать структуру кредита и средств, собранных среди инвесторов, а также определить порядок кредитования будущих покупателей (помните о стратегии выхода!);

• попросил бухгалтера изыскать все возможности для сокращения налоговой нагрузки;

• нанял опытного юриста для подготовки документации, касающейся прав собственности, а также ведения дел с ассоциацией домовладельцев;

• сверил отчет о физическом состоянии недвижимости со сметой, составленной подрядчиком, чтобы удостовериться, что он учел все мо менты и ничего не упустил из виду (помните о стратегии выхода!);

• передал подрядчику все отчеты сторонних организаций об обследовании недвижимости, чтобы он учел их в своей работе.

Собрав информацию и полностью укомплектовав команду, я почувствовал полную уверенность в успехе. Моя цель состояла в том, чтобы полностью разобраться в особенностях сделки, которую я собираюсь заключить, прежде чем обращаться в банк и к инвесторам и тем более подписывать договор о покупке недвижимости.

Сильная команда демонстрирует кредиторам и инвесторам, что вы хорошо осознаете свои силы и понимаете, где потребуется поддержка. Кроме того, с помощью команды вы сможете избежать многих неприятных сюрпризов, которые могут дорого обойтись как в плане финансовых убытков, так и потери репутации.

Воспользуйтесь рекомендациями знакомых или другими источниками информации. При личной встрече задайте кандидату три прямых и очень важных вопроса:

• Участвовали вы раньше в подобных проектах?

• Сколько у вас было таких проектов?

• Не будете возражать, если я обращусь к одному из ваших клиентов, чтобы он высказал мнение о вашей работе?

Если кандидат споткнется при ответе хотя бы на один из этих вопросов, откажитесь от его услуг. Вы слишком многим рискуете, чтобы позволить себе неопытного человека.

Итак, вы нашли нужную недвижимость, составили бизнес-план и сформировали команду. Где взять деньги?

Большинство людей, которым задают этот вопрос, сразу отвечают: «В банке, конечно». Разумеется, местные, региональные и национальные банки являются источником капитала, но это не единственное место, где можно найти деньги.

Далеко не все банки могут предложить нужный тип финансирования. Все зависит от масштабов проекта, категории недвижимости и степени риска. Но вы должны знать, что получить деньги взаймы можно и в других местах.

Я участвовал во множестве сделок на многие миллионы долларов, где в роли заемщиков выступали люди, не обладавшие финансовой мощью. Недостаток собственных средств они восполняли убедительными бизнеспланами и наличием сильной команды.

Не забывайте, что кредиторы хотят снабдить вас деньгами. Ведь они зарабатывают именно на том, что дают деньги тем, кто в них нуждается. Любую вашу задолженность они отмечают в бухгалтерских книгах как актив.

Но они хотят иметь дело с людьми, которым можно доверять и которые способны вернуть долг. Помните о стратегии выхода!

Кредитные компании

Страховые компании

Компании по финансированию недвижимости

Ипотечные фонды

Трастовые фонды недвижимости

Инвестиционные банки

Хеджевые фонды

Пенсионные фонды

Кредитные союзы

Венчурный капитал

«Фонды-стервятники»[6]

«Мезонинные» долговые фонды[7]

Офшорные инвестиционные фонды

Друзья и родственники

Филантропы

Богатые инвесторы

Если вы опытный инвестор, то уже наверняка нашли какие-то подходы к кредиторам. К сожалению, если вы не общаетесь повседневно, в нужный момент их может не оказаться на рынке.

Если же вы начинающий инвестор и нуждаетесь в финансировании, то поговорите с успешным брокером по недвижимости и попросите порекомендовать варианты. Поищите информацию в интернете и в специализированной прессе. В крайнем случае пойдите в местный банк и поинтересуйтесь, чем он может вам помочь.

Я рекомендую нанять компетентного ипотечного брокера, и вот почему.

Обращаясь к ипотечному брокеру, вы должны быть уверены, что он знает, как помочь. Если вы, к примеру, покупаете дом на одну семью, обратитесь к хорошему брокеру, который ознакомит с различными программами финансирования. В случае если он работает на какой-то банк и может предложить только ограниченный набор программ, поищите другого брокера.

Очень важно побеседовать с несколькими брокерскими фирмами и задать им те же вопросы, о которых мы уже говорили ранее:

• Как долго вы работаете в этом бизнесе?

• Сколько сделок подобного рода вы профинансировали?

• Можно ли посмотреть документы, касающиеся одной из предыдущих сделок?

• Можно ли поговорить с одним из клиентов, который пользовался вашими услугами?

Любой компетентный и уважающий себя ипотечный брокер охотно и подробно ответит на все вопросы.

Успешное финансирование сделок с недвижимостью – это сочетание собственного здравого смысла и мнений талантливых специалистов. Когда я только начинал эту деятельность, у меня был всего один член команды – мой отец, но с годами я сумел пополнить ее нужными людьми.

Для этого есть несколько веских причин:

• Он может обрисовать реальную ситуацию, сложившуюся на рынке капитала, относительно интересующей вас категории недвижимости. Эту информацию необходимо знать, получая предложение о покупке.

• Он может непредвзято оценить ваши планы и финансовые прогнозы.

• Он может порекомендовать ценных участников команды, в частности подрядчика или юриста.

• Он может составить убедительную кредитную заявку, которая представит банку ваш проект в выгодном свете.

• Наконец, он познакомит с широким кругом кредиторов, среди которых можно выбрать того, кто лучше отвечает вашим потребностям.

Я призываю внимательно рассмотреть возможности, которые сложились сегодня на рынке недвижимости. Воспользуйтесь ими, твердо зная, что всегда найдется способ обеспечить безопасность капитала независимо от текущих рыночных условий.

Самый лучший источник информации – это профессионалы, которыми вы должны себя окружить. Задавайте им вопросы, будьте активным учеником.

Скотт Макферсон является главой и соучредителем специализированной финансовой компании «Capital Advisory Group, LC». Фирма основана в 2001 году и финансирует сделки с недвижимостью на общую сумму в 3,5 миллиарда долларов. Скотт участвовал в самых разных проектах – от покупки незастроенной земли до возведения высотных кондоминиумов в Портленде и Тампе стоимостью более 100 миллионов долларов.