Читать онлайн «Инвестиции в недвижимость». Страница 49

Данный пример поможет взглянуть на свойства недвижимости по-новому.

Цена приобретения десяти акров земли, предназначенных для строительства десяти индивидуальных жилых домов, составляет 500 тысяч долларов (50 тысяч долларов за акр).

План таков: на этих десяти акрах построить уже не индивидуальные, а многоквартирные жилые дома (разумеется, после согласования с городскими властями), имеющие в общей сложности 250 квартир, каждая из которых стоит, скажем, по 10 тысяч долларов. Таким образом, стоимость земли возрастает до 250 тысяч долларов за акр.

Это равняется примерно 5,74 доллара за квадратный фут (43 560 квадратных футов × 5,74 доллара = 250 000 долларов за акр).

Поскольку земля приобреталась под строительство индивидуального жилья, а затем ее предназначение изменилось, стоимость повысилась в 5 раз по сравнению с ценой покупки.

Впоследствии у меня было множество других проектов, включающих как строительство платных автостоянок, так и комплексную застройку целых кварталов. Все они учили меня одному и тому же: планировать и делить земельные участки, четко представляя, что можно и что нужно на них строить. Для жилой застройки необходимо параллельное создание инфраструктуры – магазинов, ресторанов, аптек и других мест общего пользования. Бесполезно рассчитывать на рост квартплаты, если жилье не имеет соответствующего окружения. Я ездил по городу и видел здания, которые явно не вписывались в окружающую обстановку. В каждом конкретном районе недвижимость должна выглядеть соответственно. Мой друг Джо Бир ходил по домам и интересовался у жителей, каких объектов не хватает, а какие явно лишние. Он не только задавал вопросы, но и внимательно выслушивал ответы. Это хорошая практика, особенно если вы проявляете при этом дальновидность, терпение и готовы, учитывая мнение жителей, поменять планы и пойти на компромисс. При таком подходе вы можете прийти к выводу, что землю, которую покупали по акрам, вполне можно будет продавать по квадратным футам.

Три непременных условия, позволяющих покупать по акрам, а продавать по футам

1. Тщательно планируйте использование приобретенной земли.

2. Учитывайте мнение жителей данной местности.

3. Всегда будьте готовы пойти на компромисс.

Несколько лет назад я продавал участок земли для строительства почтового отделения. Покупатель потребовал акт экологической экспертизы, чтобы убедиться, что в грунте не содержится вредных веществ. Мы с партнерами взялись за работу, вскрылась небольшая экологическая проблема. Инспекторы решили послать на участок экскаватор, чтобы взять пробы грунта для исследования. При изучении образцов возникла проблема – в них обнаружили машинное масло. «Не может быть», – подумали мы, но повторный анализ дал те же результаты. Мы были в шоке и уже готовились к дорогостоящим мероприятиям по обеззараживанию почвы, но в последний момент решили лично обследовать участок. И правильно сделали. Проходя мимо экскаватора, мы заметили, что из него подтекает масло. Исследования показали, что это то же самое масло, которое было обнаружено в образце грунта. Когда на место прибыл новый экскаватор для отбора образцов, грунт оказался совершенно чистым, как мы и ожидали. Таким образом, необходимо все пощупать своими руками, а не просто довольствоваться результатами анализов.

Возьмите на заметку

Мне нравится самому пройтись по земле, которую я покупаю. Это позволяет в дальнейшем руководствоваться не догадками, а фактами.

Если вы всерьез хотите заняться недвижимостью (причем не только тогда, когда экономика находится на подъеме), то неизбежно возникнут следующие вопросы.

Как определить наиболее перспективное направление использования земли и возможности его изменения?

В каждом городе существуют планы и правила использования земли. Найдите хорошего юриста, занимающегося этими вопросами, и расспросите его. Прекрасный источник информации – планировщики и архитекторы. Не последнюю роль играют также брокеры по недвижимости. Они могут дать прогноз о наличии потенциальных жильцов, покупателей или застройщиков.

Какие специалисты должны войти в команду и чем они будут заниматься?

Помимо юриста, занимающегося вопросами недвижимости, вам обязательно понадобятся планировщик, архитектор и брокер. Кроме того, на разных этапах проекта потребуются следующие специалисты.

Эксперты, определяющие возможность реализации проекта

В их число входят, как правило, экономисты и сотрудники крупных брокерских компаний, которые собирают и анализируют информацию по секторам рынка, касающуюся пустующих зданий и помещений, уровня арендной платы, наличия потенциальных квартиросъемщиков, а также другие сведения, позволяющие определить потребности рынка и тип недвижимости с наилучшими перспективами.

Бухгалтер

Он сводит все финансовые данные, чтобы определить уровень цен и объем продаж недвижимости на рынке, величину расходов, связанных с реализацией проекта, прогнозы прибыли. Тогда вы сможете сориентироваться по цене покупки и установить требуемое соотношение собственного капитала, кредитных средств и сумм, которые необходимо собрать с инвесторов. Бухгалтеру исходные данные может предоставить брокер.

Инженеры-строители, экологи, подрядчики

Эти специалисты помогут определить, какие средства необходимо вложить в благоустройство земельного участка, чтобы извлечь из него максимальную выгоду с точки зрения топографии и рельефа. Они же решат вопросы подвода коммуникаций.

Множество вопросов приходится решать, чтобы увязать воедино все аспекты проекта. Вы теперь понимаете, почему многие избегают инвестировать в недвижимость? Но на самом деле все не так страшно, хотя потребуются знания и терпение. Уже после нескольких первых сделок процедура станет намного яснее. Ваша роль во многом будет напоминать роль защитника в баскетболе или полузащитника в футболе – знать, где находятся остальные участники команды и кому отдать пас. Им значительно меньше, чем нападающим, приходится бегать и забивать мячи. Главное – передать мяч по назначению. Вы сможете все освоить, если начнете с простой сделки – купите земельный участок, разделите его на две части и на каждой построите жилой дом. Это самый легкий способ освоить науку.

Где найти землю, которую можно перепланировать так, чтобы извлечь из нее максимум дохода?

Это самый главный вопрос. Чтобы разбираться в потребностях рынка и экономических аспектах различных категорий недвижимости, требуются знания и воображение. Задайте себе интересующие вас вопросы и запишите их на бумаге. Чем больше будет вопросов, тем лучше. Приведу несколько самых важных вопросов:

Что может улучшить качество жизни людей, которые живут или работают в этом районе?

Сколько людей проезжают мимо этого здания каждый день?

Станет ли удобнее проживающим здесь людям, если в районе появятся новые объекты, в которых можно что-либо купить или пообедать?

Как изменится их жизнь, если вблизи появится новое медицинское учреждение или заведение, оказывающее бытовые услуги?

Эти вопросы стимулируют воображение и наводят на мысли о новых возможностях. Вы сможете построить модель любого бизнеса, если будете задавать достаточное количество правильных вопросов.

В свое время основатель компании «Microsoft» Билл Гейтс задался целью – люди должны получать любую информацию, едва только подумают о ней. Миллиардер Уоррен Баффет пришел к выводу, что самые лучшие инвестиции – это вложения капитала в рост и развитие простых и скромных компаний с высоким уровнем управления. Сегодня эти двое новаторов одни из самых богатых людей в мире. Баффет славится тем, что задает много вопросов, а затем резюмирует их в лаконичном тезисе. Гений способен замечать то, что ускользает от внимания окружающих. Найдите ответы на следующие несколько вопросов об известных вам пустующих земельных участках:

Почему эта земля заброшена?

Кто ее хозяин?

Для чего она предназначена?

Как изменится ее цена при грамотном использовании?

Кто будет покупать или арендовать недвижимость, построенную здесь?

Опыт первой сделки позволит смотреть на землю совершенно другими глазами. Лично мне доставляет удовольствие самому походить по земле, которую я собираюсь купить, и с удовлетворением отметить, что я первый подумал о том, что со временем в этом месте люди смогут жить, работать и развлекаться.

Посвятив тридцать лет планам, переговорам, прогнозам, строительству и продаже идей, я понял, что нет практически ничего невозможного при условии, что вы будете задавать правильные вопросы. Анализируйте и обдумывайте ответы, прилагайте усилия, чтобы ваши идеи превратились в зримые образы, а затем и в кирпичи. Помните, что строительные блоки укладываются один на другой так же, как и мысли. Самое трудное – заложить первый камень.