Читать онлайн «Инвестиции в недвижимость». Страница 27

Необходимо заметить, что некоторые инвесторы в недвижимость для вложения денег специально выбирают районы, переживающие застой и упадок. Это не моя сфера деятельности, и поэтому я не проявляю интереса к инвестициям в офисные здания, если вижу, что они пустуют и расписаны граффити. Такой подход кажется вполне очевидным, но приходится просто поражаться, когда старинные исторические здания привлекают эмоционально настроенных инвесторов. Такие покупатели сами себя уговаривают на принятие плохих решений, считая, что приобретение подобного строения положительно скажется на развитии всего района, а его историческая ценность компенсирует неудачное расположение. Одних только этих аргументов недостаточно. Помните, что главным фактором является расположение недвижимости, а все ностальгические и эмоциональные моменты вторичны.

Я особо заостряю ваше внимание на этом моменте, так как очень трудно взбираться вверх по осыпающемуся склону. Существует разница между районами, находящимися в упадке и переживающими начало возрождения. Если у вас возникло ощущение, что у района нет перспектив в развитии, откажитесь от своей затеи. Если же вы видите восходящую тенденцию, а в самом центре района расположено то самое историческое здание, то к такой возможности имеет смысл присмотреться. Но и в данном случае главную роль играет окружение, а здание само по себе вторично.

Для меня непременным условием инвестирования является четкое понимание, куда движется рынок, а не в каком состоянии он находится в данный момент. Все это необходимо прочувствовать, прежде чем поспешно вкладывать деньги. Недвижимость – это не тот вид бизнеса, где важнейшим фактором является скорость. Вам совсем не обязательно быть здесь первым. Уступите первенство крупным игрокам, которые могут позволить себе рисковать. У вас будет множество возможностей сделать деньги, даже если вы будете вторым, третьим или двадцать третьим. Если вы начинающий мелкий инвестор, никогда не стремитесь оказаться на рынке первым.

Возьмите на заметку

Рекомендация № 3: проделайте всю необходимую домашнюю работу, чтобы понять, куда движется рынок, а не в каком состоянии он находится в данный момент. Вы инвестируете в будущее, поэтому постарайтесь рассмотреть его как можно лучше.

Время обычно летит быстро, но когда вы имеете дело с недвижимостью, то иной раз просто диву даешься, как долго приходится ждать наступления будущего. А если вы скользите вниз по склону холма, то поверьте мне, это будущее может вообще никогда не наступить. В этом случае вы можете обнаружить, что намеченных вами великих перспектив надо ждать не два года, а целых двадцать лет. Такое не раз происходило со многими инвесторами. Город Фаунтин-Хиллз в Аризоне был основан в 1970‑е годы одним спекулянтом недвижимостью. Он построил там самый большой в мире фонтан, который с помощью ракетных двигателей выбрасывает струи воды на высоту 170 метров. Его цель состояла в том, чтобы с помощью этой достопримечательности заманить любопытных людей в город, возникший буквально на пустом месте. Люди приезжали и любовались фонтаном, но не торопились покупать дома. Потребовались десятилетия, чтобы рынок недвижимости в Фаунтин-Хиллз ожил. Сегодня этот город процветает, но чтобы добиться этого, понадобилось почти тридцать лет.

А насколько далеко простирается ваше видение будущего? Я установил для себя правило: никуда не торопиться и проявлять терпение. В этом деле нет никакой нужды в спешке. Если на рынке есть место для одного человека, то найдется и для второго. Я пришел к выводу, что существует очень мало таких объектов недвижимости, упустив которые вы упускаете сделку если не века, то, по крайней мере, десятилетия. Хотя такая недвижимость на самом деле существует, ее владельцы хорошо знают ей цену, которую обычно всегда завышают, сводя на нет любую возможность покупки. Хорошим примером могут служить здания Эспланада и Билтмор Фэшен, расположенные неподалеку друг от друга в Финиксе. Такие сооружения могут купить только крупные компании, для которых престиж имеет большее значение, чем истинная стоимость недвижимости или доход от нее. Так, например, «General Electric» приобрела здание Хейден-Ферри в престижном районе города Темпе в Аризоне, а «MetLife» купила Эспланаду в Финиксе. Таким путем они стараются повысить свой статус и привлечь к себе внимание.

Возьмите на заметку

Рекомендация № 4: инвестиции в недвижимость требуют, прежде всего, терпения. В этой сфере бизнеса нет необходимости торопиться.

Осматривая районы города, отмечайте для себя места, которые, на ваш взгляд, слишком дороги, дешевы или находятся в полном запустении. Все эти оценки могут меняться. Я знаком с одним инвестором, который зарабатывает большие деньги, улучшая внешний вид и внутреннюю отделку самых заурядных зданий и повышая таким образом их рыночную стоимость. Это нелегкая работа, но он с удовольствием занимается ею. Необходимо также знать, что неплохие деньги можно заработать даже на трущобах. Я не призываю вас к этому, так как считаю одной из задач инвесторов улучшение среды обитания людей. Однако у нас, в конце концов, свободная страна.

Мне постоянно задают один и тот же вопрос: «По каким признакам можно определить, что тот или иной район катится к упадку?» Это нетрудно сделать, и если вы будете доверять своим ощущениям, то почувствуете ситуацию интуитивно. Вот вам пример из жизни. Однажды утром я ехал на машине, осматривая городские районы, в которых уже давно не бывал, и увидел автомобиль без колес, стоявший у обочины на подставках. Это классический признак упадка во всей своей красе. Другими признаками могут служить машины, запаркованные в больших количествах ночью на улицах, или контингент жильцов, не внушающих доверия и занимающихся темными делами. Наконец, присмотритесь внимательнее к общей ухоженности зданий. Если они имеют обшарпанный вид, это тоже нехороший признак. Можно также обратиться к полицейским сводкам, чтобы выяснить, насколько распространена преступность в данном районе.

Я рассказываю все это, чтобы вы поняли, что можно реставрировать здание, но в одиночку вам не удастся благоустроить все его окружение. Что же касается исторических зданий в старой части города, то они могли бы стать, к примеру, прекрасным офисом для модной дизайнерской студии, но если работники чувствуют там себя неуютно и испытывают дискомфорт уже через несколько часов работы, то такое решение вряд ли можно назвать хорошо продуманным. Держите глаза широко открытыми и глубоко анализируйте все, что видите. Прислушивайтесь к своему внутреннему голосу. Записывайте свои впечатления (да, именно впечатления) о каждом районе. Ниже приводится форма, которая не только даст вам пищу для ума, но и позволит зафиксировать свои чувства и ощущения.

Возьмите на заметку

Рекомендация № 5: ищите признаки упадка района и не игнорируйте их. Если только вы не специализируетесь на ремонте и реставрации зданий, они могут иметь далеко идущие последствия.

Как я уже упоминал, здания сами по себе – это последняя вещь, на которую я обращаю внимание, знакомясь с городом или каким-то конкретным районом. Даже оценивая само здание, первым делом я обращаю внимание не на его вертикальную структуру, а на участок, на котором он расположен. Достаточно ли здесь мест для парковки? Удобно ли заезжать на стоянку и выезжать с нее? Другими словами, насколько обеспечен доступ к этому зданию? Какие общие впечатления вызывает этот дом? Смогут ли посетители разыскать его, не плутая по окрестностям?

Далее я обращаю внимание на тех, кто арендует здание. Кто они? Солидные и хорошо зарекомендовавшие себя компании или фирмы-однодневки? Конечно, совсем не обязательно, чтобы в числе арендаторов значились «Home Depot» или «Taco Bell». Для меня хорошим арендатором будет, к примеру, сантехническая фирма, которая снимает здесь помещения на протяжении десяти лет. Это намного лучше, чем только что основанная высокотехнологичная компания, о которой никто раньше не слышал, у которой еще нет доходов и за которой стоят только миллионы венчурного капитала и всего один клиент. Меня интересует также положение, которое фирма-арендатор занимает в своей отрасли, уровень конкуренции и направление ее деятельности.

Возьмите на заметку

Рекомендация № 6: в первую очередь оценивайте участок, на котором расположена недвижимость, а само здание – в последнюю.

Однажды вечером мне позвонила знакомая, которая как раз проезжала по небольшому городку: «Послушай, Крейг, я сейчас смотрю на одно здание, которое идеально подходит для центра обработки заказов. Что ты думаешь по этому поводу?» Ответ не вызвал у меня никаких затруднений. Центры обработки заказов в США находятся в упадке, так как большинство фирм переводят их в страны с более дешевой оплатой рабочей силы. Я ответил: «Если ты в данный момент находишься не в Индии, то брось эту затею». Здесь нужен только здравый смысл и некоторые знания о господствующих тенденциях, причем не только в области недвижимости, но и в других сферах бизнеса и жизни, которые напрямую влияют на недвижимость.