Читать онлайн «Смерть и жизнь больших американских городов». Страница 78

2 июля 1953 года представители банков и ссудно-сберегательных ассоциаций пришли на встречу, организованную советом района. В доброжелательном тоне совет поставил вопрос об ипотечных кредитах. Его представители вежливо проинформировали банкиров о количестве вкладчиков в районе… о суммарном объёме их вкладов… о своём непонимании того, почему сбережения горожан так скудно инвестируются в городское благоустройство… о серьёзном беспокойстве жителей района по поводу данной проблемы… о ценности взаимопонимания в обществе.

Ещё до конца встречи несколько кредитных организаций заявили о готовности помочь, то есть о готовности благожелательно рассматривать запросы о ссудах. В тот же день совет начал переговоры об участке для сорока девяти новых жилых зданий. Вскоре самая неприглядная сплошная цепочка трущобных многоквартирных строений благодаря кредиту в 90 000 долларов получила водопровод, канализацию и другие удобства. За три года владельцами было отремонтировано около пяти тысяч домов, а дальше благоустройство пошло в таком масштабе, что счёт вести перестали. В 1959 году началось строительство нескольких небольших зданий с отдельными квартирами. Члены совета и жители района с благодарностью отзываются о банках, проявивших заинтересованность и готовность к сотрудничеству. А банкиры, в свою очередь, с восхищением говорят о районе как о многообещающем месте для инвестиций. Никого не выселили, никто не был «перемещён». Все бизнесы остались целы. Словом, подъем из трущобного состояния продолжился, хотя процесс достиг стадии (рано или поздно такое происходит везде), когда ключевую роль играет доступность кредита.

Занесение городских участков в кредитные «чёрные списки» носит безличный характер. Оно направлено не персонально против жителей или бизнесменов, а против территорий. Например, одному моему знакомому коммерсанту из находящегося в «чёрном списке» нью-йоркского Восточного Гарлема отказали в кредите размером в 15 000 долларов на расширение и модернизацию его успешного бизнеса в этом районе, и в то же время он легко получил 30 000 на строительство дома на Лонг-Айленде. Сходным образом, житель бостонского Норт-Энда — только лишь потому, что он жив и работает каменщиком, бухгалтером или металлистом, — запросто может занять на постройку дома в пригородной зоне сумму, которую при нынешних ставках ему придётся возвращать банку в течение тридцати лет. Но ни ему, ни его соседям, ни их домохозяевам не дадут в кредит ни гроша, если они намерены оставаться в Норт-Энде. Это возмутительно и деструктивно, но, прежде чем возмущаться, полезно сделать паузу и принять во внимание, что банки и другие традиционные кредиторы, которые заносят городские участки в «чёрные списки», всего-навсего всерьёз отнеслись к тому, чему учит общепринятое градостроительство. Банкиры так ведут себя не из вредности. Карты участков, находящихся в «чёрных списках» по кредитам, идентичны как по концепции, так и по большинству деталей муниципальным картам трущобных территорий, подлежащих расчистке. А такие муниципальные карты считаются законными инструментами, предназначенными для законных целей, в число которых входит предостережение кредиторов о том, что вкладывать сюда деньги не следует.

Иногда градостроители опережают банкиров, иногда наоборот; и те и другие при этом знают, что делают, ибо усвоили много всякого разного про Лучезарный город-сад красоты. Два эти инструмента — карты «чёрных списков» и карты трущобных расчисток — стали широко использоваться примерно в одно время, в начале 1940-х. Что касается банкиров, они начали с карт участков, где во время Великой депрессии недвижимость часто переходила в собственность залогодержателя, что впоследствии считалось фактором риска для новых кредиторов. Этот критерий, впрочем, постепенно ушёл в тень. (Он был ненадёжен. Офисная зона в районе нью-йоркского вокзала Гранд Сентрал была одной из самых неблагополучных в стране по этому показателю; следует ли отсюда, что это место и дальше оставалось рискованным для вложений капитала?) Нынешний критерий — мнение займодателей, что такое-то место либо уже представляет собой трущобы, либо непременно станет ими потом. Будущее подобной территории в той мере, в какой о нем вообще думают, рассматривается в терминах ортодоксальных градостроительных рецептов: под конец — стирание с лица земли, а в промежутке — упадок.

Используя кредит как возможность разрушать, банкиры, таким образом, исходят из предпосылки, что подобная политика лишь отражает неизбежное и является в свете этого неизбежного не более чем осмотрительной. Они тем самым предсказывают будущее.

И обычно их предсказания сбываются. Рассмотрим, к примеру, некий город в Новой Англии (не Бостон на этот раз), где была разработана масштабная и широко разрекламированная программа плановой перестройки. В основу этой работы была положена карта, показывавшая участки, где упадок зашёл так далеко, что их решили подвергнуть полной расчистке. Подготовив карту, градостроители увидели, что она в точности совпадает с картами, которые много лет назад составили городские банкиры для указания мест, где не следовало давать кредиты. Банкиры предсказали, что там возникнут безнадёжные трущобы, и их предсказания оправдались. Между старыми картами и новой имелось лишь одно маленькое расхождение. В отношении одного участка карта градостроителей предписывала не полную расчистку, а местами. Только этот кусок занесённой в «чёрный список» территории, включая некоторые фрагменты её маленького делового района, сочли пригодным для частичной консервации. И только здесь, как оказалось, был источник кредита: маленький независимый семейный банк, пережиток старых времён, странным образом вкладывавший деньги в территорию, находящуюся в «чёрном списке». Он финансировал все расширение и обновление бизнеса, все ремонтные работы, какие здесь происходили. Он стал, к примеру, источником кредита, позволившего замечательному местному коммерческому заведению — ресторану, который посещают жители всего города, — приобрести хорошее оборудование, должным образом расшириться и обновиться.

Карты кредитных «чёрных списков», как и карты будущей расчистки потому содержат точные предсказания, что это самореализующиеся предсказания.

В случаях Норт-Энда и Бэк-оф-де-Ярдз карты «чёрных списков» оказались ложными предсказаниями. Но никто никогда не узнал бы, что они неверно оценивают потенциалы территорий, если бы не чудесная способность этих территорий избежать вынесенного им приговора. Нередко сопротивляются своему смертному приговору и другие городские участки, обладающие жизненной силой. Округа, где я живу, сопротивлялась двенадцать лет (в данном случае градостроители со своей картой расчистки шли впереди, банкиры — следом). Несколько улиц в Восточном Гарлеме держались в условиях «чёрного списка» с 1942 года с помощью перекрёстных займов между семьями и родственниками[50].

Сколько городских районов было разрушено из-за «чёрных списков» — не сосчитать. Они обрекли на гибель нью-йоркский Нижний Истсайд, обладавший громадным потенциалом, не меньшим, чем Гринвич-Виллидж. Сосайети-Хилл в Филадельфии, на реконструкцию которого сейчас собираются потратить огромные суммы государственных денег, чтобы официальным путём «вернуть средний класс», многие люди со средними доходами в своё время выбрали для проживания сами — и вынуждены были отказаться от этого выбора, столкнувшись с невозможностью получить кредит на покупку или ремонт жилья в этом районе.

Если округа не обладает чрезвычайной жизненной силой в сочетании с неким особым источником сопротивляемости, засуха, вызванная отсутствием займов от обычных кредитных организаций, неизбежно приводит к упадку.

Худший случай — когда участок уже испытывает стагнацию из-за присущих ему серьёзных внутренних минусов. Подобные территории, так или иначе теряющие прежних жителей, часто претерпевают инвестиционный катаклизм особого рода. Вскоре после того, как они попадают в «чёрный список» для нормального кредита, в игру могут вступить «вакуумные деньги» теневого инвестиционного мира. Эти деньги платятся за недвижимость, на которую нет и, вероятно, не будет других покупателей, к которой её нынешние владельцы или пользователи не испытывают большой, эффективной привязанности. Следующий этап — быстрое превращение зданий в трущобы, где царит жестокая эксплуатация. Теневые катаклизмические деньги заполняют вакуум, куда не хотят идти традиционные деньги.

Так развиваются события в большинстве крупных городов, и это, кажется, принимается как должное. Исследований этого процесса было, однако, предпринято немного. Одно из них завершилось отчётом о катаклизмически пришедшем в упадок участке нью-йоркского Вестсайда. В отчёте, который написал экономист и градостроитель доктор Честер А. Рапкин, говорится о резко возникшей нехватке денег из традиционных источников, о появлении вместо них сомнительных денег ссужаемых под высокий процент, о неспособности владельцев недвижимости осуществлять какие-либо изменения кроме тех, что предшествовали продаже собственности по эксплуататорским ценам. Газета New York Times, цитируя Джеймса Фелта, председателя городской комиссии по градостроительству, которому был адресован отчёт, подвела сухой и аккуратный итог: