Читать онлайн «Банковское дело. Шпаргалки». Страница 29

Договор об ипотеке заключается в виде закладной. Закладная должна быть нотариально удостоверена и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке вступает в силу с момента регистрации закладной.

Ипотека может быть установлена на:

• земельные участки;

• предприятия, здания и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской практике;

• жилые дома, квартиры;

• дачи, садовые дома, гараж и другие строения;

• иное недвижимое имущество.

Ипотека земельных участков из состава сельскохозяйственного назначения допускается лишь для обеспечения исполнения кредитных договоров, связанных непосредственно с осуществлением или развитием сельскохозяйственного производства. Городские земли, на которых в соответствии с градостроительными правилами запрещено возведение зданий и сооружений, не могут быть предметом ипотеки в качестве отдельного земельного участка. При общей собственности на землю коллектива сельскохозяйственного предприятия ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей собственности. Залогодержателем по договору ипотеки земельного участка по договору залога закладной на земельный участок может быть банк, имеющий лицензию на осуществление ипотечных операции, выданную Центральным банком России.

Предметом ипотеки предприятий является предприятие в целом как единый имущественный комплекс. В состав заложенного имущества предприятия входят все принадлежащие ему как юридическому лицу на праве собственности или полного хозяйственного ведения материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, патенты и другие исключительные права, а также долги предприятия. В состав заложенного имущества предприятия включаются: полученные доходы; приобретенное им имущество; произведенные залогодателем улучшения имущества, а также приобретенные предприятием долги в период ипотеки.

Ипотека жилого дома или квартиры допускается для обеспечения погашения ссуды, предоставленной для строительства, реконструкции или капитального ремонта жилого дома (квартиры). Жилой дом (квартира) может быть предметом ипотеки также, если гражданин – его собственник и члены его семьи проживают в другом жилом доме (квартире) и имеют в этом доме достаточное в соответствии с установленными нормами жилой площади жилое помещение.

Ипотечные банки предоставляют долгосрочные кредиты, которые обеспечиваются внесением записи ипотек, или ипотечных долгов, на землевладение, под которое выдается ссуда.

Ипотечные кредиты долгосрочны (20–30 лет), а потому особенно удобны для финансирования в тех случаях, когда выплата процентов и погашение кредита возможны только из текущих, как правило, невысоких доходов, т. е. небольшими взносами.

Средства для предоставления кредитов ипотечный банк получает от продажи закладных листов, которые обеспечиваются предоставляемыми банком и гарантированными ипотеками или ипотечными долгами, ссудами.

Ипотечные банки имеют в экономике двойное значение: как социальные институты, обеспечивающие долгосрочные земельные кредиты, и как эмитенты закладных листов, являющихся наиболее защищенным средством вложения капитала и приносящих проценты. Они также являются посредником между вложением капитала и реальным кредитом. Капитал держателя закладных листов обеспечивается не одним объектом, а совокупностью всех объектов банка, гарантирующих его займы. Таким образом, происходит рассеивание риска.

Ипотечные банки предоставляют займы и различным коммунальным общественным структурам. В этом случае заем обеспечивается не ипотеками, а средствами, получаемыми за счет налогов. Источником средств для коммунальных займов являются выпускаемые банком коммунальные закладные листы. От обычных они отличаются лишь способом гарантирования.

Ипотечные банки обязуют собственника подчиняться судебным решениям, поэтому поручение должно быть оформлено нотариально, так как оно содержит в себе данное обязательство.

Виды деятельности, которыми могут заниматься ипотечные банки наряду с основной, включают вложение средств в ценные бумаги под определенные проценты, выдачу ссуд под залог ценных бумаг, а также некоторые финансовые услуги.

Ипотечному банку запрещена побочная деятельность, связанная с риском. Законодательное ограничение в интересах держателей закладных листов делают ипотечные банки специальными институтами.

Суть залогового права заключается в том, что при принудительной продаже с аукциона залогового объекта кредиторы ипотек и ипотечных долгов имеют привилегированное право на погашение долгов из средств продажи объекта. Только после удовлетворения привилегированных кредиторов из оставшихся средств могут быть удовлетворены остальные кредиторы в порядке очередности.

В случае банкротства землевладельца кредиторы залогового права занимают особое положение – они могут искать удовлетворения вне конкурсного процесса через принудительную продажу с аукциона закладного объекта. То же относится к судебному процессу о разделе имущества.

Сущность залогового права не нарушается, если залоговый объект продается или каким-либо иным путем (например, по наследству) переходит к другому владельцу. Ипотека или (ипотечный долг) несет ответственность безотносительно к личности землевладельца. Предпосылкой для возникновения ипотеки является, кроме внесения записи в поземельную книгу, наличие персонального требования. Для возникновения ипотечного долга, напротив, такое требование не нужно. Он является независимым от требования (абстрактным) залоговым правом, которое с самого начала причитается кредитору.

Все большее распространение получает в качестве гаранта ипотечный долг (а не ипотека, как раньше). Это наиболее гибкое средство благодаря своей независимости от определенного требования.

Процентная ставка ипотечного долга назначается вначале высокой, так как включает в себя возможные дополнительные повышения процентных ставок. Поскольку ипотечный долг назначается безотносительно к предоставлению кредита, в специальном соглашении с собственником следует оговорить, для каких требований ипотечный долг может быть использован как гарантия. Кредитополучатель и собственник не обязательно должны быть одним и тем же лицом.

Для подсчета залоговой стоимости в каждом ипотечном банке имеются соответствующие инструкции, которые разрабатываются правлением банка и заверяются государственными органами надзора в сфере финансовой деятельности.

Средства для предоставления кредита банк добывает путем продажи закладных листов. Условия, на которых банк может предоставить кредит, зависят от положения на рынке ценных бумаг. Закладные листы обычно продаются ниже номинала на основе биржевого курса долговых обязательств. Курс продажи не соответствует чистой выручке, получаемой банком от продажи закладных листов. Ипотечные банки вынуждены продавать свои ценные бумаги через другие банковские учреждения, главным образом через коммерческие банки. За эту посредническую деятельность ипотечный банк платит пошлину, так называемую бонификацию.

Бонификация – Чистая выручка = Курс продажи.

Так как ипотечный банк не меняет процент выплат по закладным листам в течение всего срока их действия, он может своим заемщикам на этот срок устанавливать твердый процент выплаты кредита.

В настоящее время закладные листы выпускаются сроком на 10 лет. Перед новой эмиссией производится корректировка условий предоставления кредита в соответствии с состоянием рынка ценных бумаг. В случае снижения процента по закладным листам уменьшается процент по кредиту. Банк, предлагая кредит, обязан подготовить условия его предоставления и не имеет права их изменять, несмотря на возможное ухудшение ситуации на рынке ценных бумаг.

Как и другие ценные бумаги, закладные листы могут быть в любой момент проданы по биржевому курсу. Ипотечные банки предоставляют право должникам досрочной выплаты кредита (полностью или частично) после истечения договорного срока выплаты процентов. В ряде случаев ипотечные банки предоставляют кредиты совместно со сберегательными банками.

Закладные листы являются договорными обязательствами банка перед их держателями с выплатой твердых процентов, обеспеченными привилегированными ипотеками и ипотечными долгами. Закладные листы являются долгосрочными долговыми обязательствами. Это – надежное вложение капитала, принадлежащего несовершеннолетним, создание средств для покрытия договорных обязательств частными страховыми компаниями; получение ссуды под залог.