Читать онлайн «Экономика недвижимости». Страница 14

5) физическая осуществимость и технологическая обоснованность – это анализ соотношения качества, расходов и сроков реализации проекта, доступность транспорта, вероятность стихийных бедствий, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка;

6) законодательная или юридическая допустимость связана с соответствием варианта использования земельного участка действующему законодательству. Данная допустимость выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, сложности в районе исторической городской застройки, возможного изменения нормативных актов, соблюдения правил зонирования, негативных настроений местного населения;

7) максимальная доходность, она определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций.

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации земли подразделяется на семь категорий.

Все категории земель используются исключительно по целевому назначению.

К первой категории относят земли сельскохозяйственного назначения – это земли, которые находятся за чертой поселений, предоставляются для нужд сельского хозяйства и предназначены только для этих целей.

В землях сельского хозяйства выделяют: земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, растительностью; сельскохозяйственные земли, земли, занятые зданиями, строениями, которые используются для производства и переработки сельскохозяйственной продукции.

Вторая категория – это земли поселений. Они предназначены для постройки и развития сельских или городских поселений и отделены чертой от земель других категорий.

Третья категория – земли промышленности и иного специального назначения. Они подразделяются в зависимости от характера задач на следующие виды: земли промышленности, земли энергетики, земли транспорта, земли связи, радиовещания, информатики и телевидения, земли для обеспечения космической безопасности, земли обороны и безопасности.

К четвертой категории относятся земли особо охраняемых территорий – это земли которые имеют особое научное, природоохранное эстетическое, оздоровительное и иное значение. К землям особо охраняемых природных территорий относят земли государственных природных заповедников, памятников природы, национальных парков, ботанических садов, – все эти земли относят к категории общенационального достояния, они находятся в федеральной или муниципальной собственности или в собственности субъектов РФ.

Пятая категория земель – это земли лесного фонда. К землям лесного фонда относятся лесные земли, которые покрыты либо не покрыты лесной растительностью, предназначены для ее восстановления (прогалины, гари, вырубки), и нелесные земли (болота, просеки, дороги), они предназначены для ведения лесного хозяйства. Методом отграничения от земель иных категорий в соответствии с материалами лесоустройства определяют границы земель лесного фонда, затем полученные данные о границах земель лесного фонда записывают в Государственный земельный кадастр.

Земли водного фонда – это шестая категория земель. К ним относят земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов, земли для установления полос отвода и зон охраны водозабора, гидротехнических сооружений и иных объектов.

К седьмой относят земли запаса – это земли, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, эта категория земель не предоставляется гражданам или юридическим лицам, но допускается использование после перевода земель запаса в другую категорию.

Согласно Земельному Кодексу Российской Федерации (ст. 2 – 6) земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основу жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения).

В Российской Федерации в отношении использования и охраны недр, вод, лесов, животного мира и иных природных ресурсов окружающей среды, особо охраняемых природных территорий и объектов, атмосферного воздуха и объектов культурного наследия народов Российской Федерации применяются соответственно законодательство о недрах, лесное, водное законодательство, законодательство о животном мире, об охране и использовании других природных ресурсов об охране окружающей среды, об охране атмосферного воздуха, об особо охраняемых природных территориях и объектах, об охране объектов культурного наследия народов Российской Федерации и другие специальные федеральные законы.

Участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Используются следующие понятия и определения:

1) собственники земельных участков – лица, являющиеся собственниками земельных участков;

2) землепользователи – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;

3) землевладельцы – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;

4) арендаторы земельных участков – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;

5) обладатели сервитута – лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).

Объектами земельных отношений являются:

1) земля как природный объект и природный ресурс;

2) земельные участки;

3) части земельных участков.

Земельный участок как объект земельных отношений – часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Городские земли – это особая категория. На ценность городских земель влияет величина города, производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития социальной и инженерной инфраструктуры, региональные природные экологические и иные факторы.

На ценность определенного участка одни и те же факторы могут оказывать противоположное влияние:

1) интенсивное движение транспорта нежелательно для жилого района, но увеличивает стоимость участка для целей торговли

2) размещение относительно учебных заведений и торговых центров, эстетические достоинства и удобства учитывающиеся при оценке земель под жилищное строительство, практически не влияют на ценность территорий, ориентированных на промышленное развитие; для них важны транспортная инфраструктура и экономическое зонирование.

В настоящее время большинство земельных ресурсов находится в государственной и муниципальной собственности. В рыночных условиях городские земли – это наиценнейший ресурс, он может служить стабильным источником доходов местного бюджета.

Городскими властями определяется величина земельного налога арендная ставка за землю и нормативная цена земельного участка при выкупе. В связи с этим вопрос о повышении эффективности использования земель актуален для городской власти. Для того чтобы земельная собственность приносила максимум дохода от ее использования и способствовала улучшению общего инвестиционного климата, нужно развивать рыночные отношения на земельном рынке.

Рыночная стоимость – это мера ценности для пользователя, позволяющая стимулировать рациональное и эффективное использование и служить инструментом развития городской экономики.

Результаты оценки городской территории – это информация для решения таких задач, как:

1) разработка градостроительной политики и социального планирования;

2) формирование предложения по типам функционального использования территории вместе с ее качеством;

3) формирование экономических механизмов размещения разных вариантов землепользования и инвестиционно-строительной политики;

4) анализ последствий вариантов развития и реструктуризации городской среды;

5) оптимизация муниципальных инвестиций в поддержание и развитие городской среды;