Читать онлайн «Доступное жилье: люди и национальный проект». Страница 7

Поселившиеся по незнанию в таких домах выходцы из России через какое-то время все же изыскивают возможность сбежать от такого соседства и предпочитают платить больше за снятую квартиру или дом, но чувствовать себя цивилизованным человеком. Для африканцев возможность арендовать квартиру, где захочется, невыполнима. Во избежание конфликта с соседями владелец респектабельного дома найдет причину для отказа, хотя по французским законам все имеют равные права и расизм запрещен. Таким образом, иммигранты живут только там, где не живут люди с достатком. Образуются нелегальные резервации.

Покупка собственного жилья – мечта любого. Государство несколько помогает, давая беспроцентную ссуду в объеме 100 тыс. франков (приблизительно 13 тыс. долл.) на значительный срок. Можно взять параллельно ссуду в коммерческом банке, но уже под проценты и гарантии. Многие французы идут на такой шаг, предпочитая платить в виде процентов банку примерно такую же сумму, как хозяину снимаемого жилья. Плата за арендованную квартиру во Франции в 2000 году составляла в среднем 3-4 тыс. франков в месяц (приблизительно 400-500 долл.) при минимальной оплате труда 7 тыс. франков (приблизительно 900 долл.) и средней зарплате порядка 1,8-2 тыс. долл. в месяц. Конечно, для реализации мечты нужно быть уверенным в своих силах и иметь постоянную работу.

Взяв ссуду на 10-15 лет в дополнение к государственной ссуде, уже можно купить приличное жилье. При покупке дома (коттеджа) нужно быть предельно осторожным – 8% домов во Франции поражено термитами, превращающими со временем все деревянные конструкции в труху. Покупая такой дом, вы подписываете себе приговор. Определить наличие термитов в доме может только специалист. Не стоит скупиться на оплату экспертизы, особенно если дом продается подозрительно недорого.

Покупая квартиру в многоэтажном кондоминиуме, нужно поинтересоваться, когда был последний ремонт самого дома. Ремонт дома правление дома осуществляет каждые пять – десять лет, возлагая все расходы на жильцов независимо от их согласия. Такие обязательные платежи весьма обременительны. Представьте, какой неожиданный сюрприз вы можете получить через месяц-два после покупки квартиры в еще не отремонтированном доме.

Для французов основными критериями при покупке жилья являются безопасность и покой, достаточная близость к коммерческим зонам и транспортным артериям для поездок на работу. Агентства по продаже недвижимости за каждую проведенную сделку берут 1 3% от суммы сделки до 800 тыс. франков и 5% от суммы более крупной сделки. Затем существенная оплата услуг нотариальной конторы за юридическое оформление покупки. Иностранцам не запрещено покупать недвижимость во Франции.

Как отмечалось, в современных зарубежных развитых странах известно три вида многоквартирных домов: частный доходный дом, кондоминиум и муниципальный арендный дом. В результате бесплатной приватизации квартир в государственных домах в России появился четвертый вид многоквартирного дома – принципиально новый, не имеющий признаков системности, т. е. внесистемный. Основной признак такого дома – смешение форм собственности, конгломерат разнородных собственников и нанимателей: собственники квартир, коммерческие наниматели, социальные наниматели, собственники нежилых помещений, жильцы коммунальных квартир, малоимущие, маргиналы и все, все, все. Среди собственников квартир наличествует существенная неоднородность: наряду с состоятельными людьми квартиры приватизировали фактически малоимущие.

Поначалу такой внесистемный дом именовался кондоминиумом, но вскоре стало ясно, что этот разношерстный контингент ни теоретически, ни практически не способен объединиться для совместного владения и управления домом, поэтому термин «кондоминиум» исчез из законодательства и был заменен термином «многоквартирный дом». Российский многоквартирный дом со смешанной формой собственности, в котором не создано юридическое лицо (ТСЖ), далее везде в тексте будем именовать конгломератом.

Рис 1. Структура жилого фонда (домов) в современной России

Конгломерат имеет неопределенную форму собственности: до 1 марта 2005 года (дата введения в действие нового Жилищного кодекса) он находился на балансе юридического лица (органа местной власти), после 1 марта 2005 года он перешел «на баланс» совладельцев, не имеющих юридического лица, т. е. стал фактически ничьим. Структура городского жилья по формам собственности жилых домов приведена в таблице 2, для сравнения – структура в среднем по Западной Европе.

Российский конгломерат оказался очень устойчивой и живучей формой, он постоянно самовоспроизводится. Большинство построенных после 1992 года и вновь строящихся многоквартирных домов – это опять конгломераты: часть квартир в них продается, часть отходит городу в качестве муниципального жилья и заселяется малоимущими, нежилые помещения продаются сторонним юридическим лицам. Среди собственников квартир быстро происходит социальное расслоение, часть владельцев беднеет, маргинализуется – и опять готов новый «винегрет»! Причина этого – высокая прибыльность при строительстве конгломератов и продаже квартир в собственность (до 200-300%) для строительного бизнеса и связанного с ним коррумпированного чиновничества.

Примерно 5% многоквартирных домов сумели создать юридическое лицо – ТСЖ и взять владение и управление домом в свои руки. Еще 5% – это ЖСК советских времен, которые с самого начала имели юридическое лицо и организованные формы коллективного управления.

За все время реформ в России не было построено ни одного частного доходного дома. И это при огромном спросе на арендное жилье! Сейчас в России роль коммерческого арендного жилья играют квартиры в собственности. Этот рынок узок, в основном нелегален, предложение невелико, поэтому цены очень высокие. Например, в Москве в 2005 году цена аренды стандартной двухкомнатной квартиры в непрестижном районе достигала 500 долл. в месяц, что сравнимо с Западной Европой (при том что средняя зарплата примерно в 10 раз меньше). Фактически коммерческая аренда квартиры в России доступна только для семей с высокими доходами. Отметим как курьез появление в Подмосковье доходных дачных поселков, в которых дома сдаются в аренду, и ни одного частного доходного дома в Москве!

Среди причин этого отметим:

• отсутствие законодательной базы;

• длительный срок окупаемости проекта (8-10 лет);

• проблемы с частной собственностью на городскую землю;

• высокая прибыльность при строительстве конгломератов и продаже квартир в собственность;

• противодействие строительной олигархии и связанных с ней коррумпированных чиновников.

Муниципальный многоквартирный арендный дом в современной России также отсутствует. После того как в бывшем муниципальном доме приватизируется хоть одна квартира, он автоматически переходит в категорию конгломератов. Роль муниципального жилья играют квартиры, оставшиеся неприватизированными. Среди причин этого:

• отсутствие законодательной базы;

• нежелание городских властей строить и обслуживать такие дома;

• противодействие строительной олигархии, которой выгодно, чтобы все малоимущие покупали квартиры с дотацией из бюджета.

Таблица 2

Из этой таблицы видно, что структура городского жилья по формам собственности жилых домов в России резко, принципиально отличается от зарубежных развитых стран.

Под управлением понимается воздействие на объект (изменение его параметров, характеристик) для достижения некоторой цели (целей), поставленной субъектом управления. Все объекты, принадлежащие к биологическим и социально-экономическим системам, имеют цель, которой они должны достичь: живые организмы имеют целью физическое выживание и производство потомства, коммерческие предприятия имеют целью получение прибыли, некоммерческие – выполнение возложенных на них функций и т. д. Если нет одной какой-то четко выделенной цели, то, как правило, целью становится выживание объекта и повышение эффективности его работы, т. е. снижение расходов и увеличение отдачи, полезного эффекта.

Любое управление состоит из трех этапов:

1) сбор информации об управляемом объекте и окружающей среде;

2) анализ этой информации и выработка управленческого решения;

3) воздействие на объект управления.

Управление может быть неэффективным, если управляемый объект цели управления не достигает вообще; низкоэффективным, когда на достижение цели затрачивается много ресурсов и времени; и эффективным (оптимальным), когда цель достигается быстро и с минимальными затратами. В условиях конкуренции и борьбы за выживание в биологическом мире и конкурентной рыночной экономики в социально-экономических системах управление становится одним из важнейших факторов. В биологическом мире наибольшего успеха достигли млекопитающие, у которых имеется наиболее совершенный орган управления – головной мозг.