Читать онлайн «Недвижимость, которая вас разоряет». Страница 25

Помимо этого, для нейтрализации конкурента используется метод спорных ситуаций. В данном случае в роли продавцов акций могут выступать бывшие партнеры конкурента, недовольные контрагенты, бывшие супруги, родственники и другие лица, обладающие ценной информацией. Применяются также вынесение заочных судебных решений, регистрация компаний с аналогичным компании соперника названием (в том числе и за границей). Подобных методов очень много, однако цель, с которой они используются, одна – недружественное поглощение выбранной компании.

Имущественные споры могут возникать по следующим причинам:

? последствия неисправимых ошибок государственных органов, допущенных данными органами в процессе приватизации государственного имущества;

Согласно статистике, от процедур недружественных слияний и поглощений, в которые входят скупка акций, приобретение контроля над предприятием в результате использования внеправовых методов, ежегодно страдает примерно 3000 предприятий на территории РФ.

? последствия недостаточной урегулированности в учредительных документах организации взаимоотношений между учредителями и несоблюдение правовых норм разрешения спорных ситуаций на этапе создания хозяйственных сообществ. Следует отметить, что эти два обстоятельства являются основными факторами возникновения конфликтных ситуаций между партнерами по вопросу имущества;

? последствия определенных пробелов в законодательном урегулировании партнерских отношений.

Таким образом, можно сделать вывод, что имущественные споры являются одними из наиболее сложных видов споров, встречающихся на практике.

Следует учитывать, что все неблагоприятные последствия данных корпоративных споров могут быть сведены к минимуму при грамотном их решении в соответствии с действующим законодательством РФ.

К имущественным спорам на практике относятся все конфликты, связанные с подтверждением прав на имущество, на денежные суммы, на владение имуществом и все формы его использования на основе договоров, возмещение имущественного ущерба, а также любые хозяйственные конфликты, обусловленные имущественными интересами.

Следует отметить, что одним из наиболее часто встречающихся видов споров являются хозяйственные споры между юридическими лицами, связанные с возвратом дебиторской задолженности, а также споры, участниками которых являются частные лица (по возврату долгов).

К особой категории относятся дела по незаконному выселению, расторжению договоров аренды, субаренды, а также самоуправство собственников помещения в отношении арендаторов. В перечисленных случаях особенно важным является индивидуальный подход, поскольку шаблонные ситуации встречаются на практике крайне редко. Таким образом, в каждом конкретном случае имеется проблема многогранного характера, и для ее решения должны использоваться элементы корпоративного, гражданского и административного, а также уголовного законодательства.

Если у вас есть квартира на первом этаже, вы можете сделать из нее магазин с отдельным входом и открыть свое дело, а если у вас есть большая квартира в центре города, вы можете превратить ее в офис и сдавать в аренду какой-либо фирме. Следует отметить, что последнее приносит немалую прибыль.

Для того чтобы осуществить вышеописанные мероприятия, необходимо перевести квартиру из жилого фонда в нежилой. При этом нужно учитывать, что это довольно хлопотный процесс, требующий значительных временных и финансовых затрат, поэтому, если у вас нет времени на посещение необходимых инстанций, мы рекомендуем вам доверить это профессионалам.

Перевод недвижимости из жилого фонда в нежилой происходит по определенной схеме. Сначала проверяется возможность данного перевода, поскольку для этой цели подходят далеко не все помещения. После получения подтверждения возможности перевода недвижимости в нежилой фонд, разрабатывается проектная документация, и лишь затем осуществляется перевод из жилого фонда в нежилой.

После завершения данной процедуры осуществляется внесение изменений по данному объекту недвижимости в Единый государственный реестр прав, а владельцу выдается новое свидетельство о собственности.

Перевод объекта недвижимости из нежилого фонда в жилой недопустим при условии, что данное помещение не соответствует установленным требованиям, а также если право собственности на помещение обременено правами каких-либо лиц.

Для перевода объекта недвижимости из жилого фонда в нежилой необходимо собрать и предоставить следующие документы:

? заявление, в котором должны быть указаны причины перевода;

? нотариальные копии правоустанавливающих документов на недвижимость;

? справка из Единого информационно-расчетного центра о том, что в квартире никто не зарегистрирован;

? заключение Госсанэпиднадзора;

? заключение Госпожнадзора;

? техническое заключение Института МосжилНИИпроект, либо другой организации, имеющей лицензию на проведение изыскательских работ в жилых зданиях;

? поэтажный план и экспликация;

? справка из районного управления, подтверждающся, что дом не внесен в планы капитального ремонта и реконструкции, а также не признан аварийным;

? информационное письмо из Архитектурно-планировочного управления о возможности устройства отдельного входа в квартиру;

? выписка из Единого государственного реестра юридических лиц;

? акт технического обследования от балансодержателя здания;

? копии уставных документов (для юридических лиц);

? копии свидетельств о регистрации и постановке на учет в налоговый орган (для предпринимателей без юридического образования).

Помимо этого, могут потребоваться дополнительные документы:

? свидетельство на право собственности (оригинал и нотариально заверенная копия);

? договор купли-продажи (оригинал и нотариально заверенная копия);

? ксерокопия паспорта;

? фотофиксация объекта.

Как правило, срок перевода недвижимости в нежилой фонд составляет 3–5 месяцев. На завершающем этапе владельцу выдается свидетельство на нежилое помещение.

Ниже представлен порядок действий при переводе недвижимости в нежилой фонд:

? сбор необходимых документов;

? предоставление их на Государственную межведомственную комиссию;

? определение стоимости перевода (расчет в городском БТИ);

? предоставление документов на городскую комиссию по приватизации и управлению жилищным фондом;

? подготовка и получение выписок из протоколов комиссий;

? оплата в бюджет вашего города установленной комиссией суммы;

? подготовка и получение распоряжения о переводе недвижимости в нежилой фонд;

? внесение изменений в БТИ;

? государственная регистрация перевода в нежилой фонд в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При переводе объекта недвижимости из жилого фонда в нежилой, как правило, производится его перепланировка. При перепланировке недопустимыми являются следующие действия:

? полный демонтаж несущих стен;

? оборудование или перенос санузла над жилой площадью или кухней соседней квартиры (исключение составляют помещения на первом этаже и помещения, расположенные над нежилым помещением);

? демонтаж и уменьшение сечения вентиляционного канала (исключение составляют квартиры, расположенные на первом этаже).

? устройство жилых комнат без отопительных приборов;

? устройство жилых комнат без естественного освещения;

? устройство жилых комнат шириной менее 2 м 25 см;

? устройство жилых комнат площадью менее 9 м2;

? переустройство, затрудняющее доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам (и их замуровывание в стену);

? расширение площади кухни (или ее устройство) за счет площади санузла (и наоборот);

? устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в панельных стыках (местах расположения связей между сборными элементами) в типовых домах;

? установка отключающих или регулирующих устройств (счетчиков, рубильников, вентилей) на общих инженерных сетях при условии, что их использование влияет на потребление ресурсов в смежных помещениях;

? перенос радиаторов, а также устройство полов с подогревом на застекленных лоджиях и балконах.

Как правило, большинство вопросов у плательщиков возникает по поводу налогообложения при арендных отношениях. Это в первую очередь касается возмещения налога на недвижимость и платежей за землю. Возникают сомнения по поводу суммы налога на недвижимость, исключаемой из балансовой прибыли при начислении налога на прибыль в случае, если арендатор в соответствии с договором возмещает арендодателю часть налога на недвижимость.