Читать онлайн «Инвестиционное право. Учебник». Страница 30

Кроме того, конструкция взаимоотношений между застройщиком и дольщиком – инвестором смоделирована законодателем так, что право собственности дольщика на объект является первоначальным, а не производным от права застройщика. Последнее видно, в частности, из анализа статьи 16 Закона о долевом участии в строительстве, где сказано, что у участника строительства «при возникновении права собственности на объект возникает и доля в праве собственности на общее имущество».

В отношении возможности признания такого договора предварительным приведем высказывание Б. В. Муравьева: «…инвестиционный договор на момент его заключения уже содержит условие о размере и порядке уплаты цены объекта недвижимости, в отношении которого планируется в будущем заключить договор купли – продажи. По существу, – делает справедливое заключение автор, – такой инвестиционный договор является основным договором…» [105] . Не может договор квалифицироваться и как агентский договор. Основное отличие видится в том, что агент вначале получает определенное задание и в целях его выполнения заключает сделки, тогда как в долевом участии правообладатель на момент заключения договора долевого участия уже заключил одну или несколько сделок, направленных на получение объекта недвижимости себе в собственность.

Правоотношения между инвестором и инвестиционной компанией регулируются гл. 39 ГК РФ и представляют собой возмездное оказание услуг, а именно: исполнитель – компания обязуется по заданию заказчика – гражданина оказать услуги, совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность, а заказчик обязуется оплатить эти услуги. В свою очередь, обозначенные признаки договора с учетом их специфического характера при использовании сферы строительства недвижимости в наибольшей степени соответствуют комиссионным отношениям. Отличие от анализируемых договоров видится в том, что комиссионер, так же как и агент, совершает сделки в рамках выполнения своего обязательства перед комитентом. Использование же инвестиций не входит в предмет обязательств организатора. Денежные средства (инвестиции), которые инвестор передает организатору, не являются платой за услуги, оказываемые инвестиционной компанией, они представляют собой имущественный эквивалент приобретаемого объекта недвижимости. В долевом участии правообладатель на момент заключения договора долевого участия уже заключил одну или несколько сделок, направленных на получение объекта недвижимости себе в собственность. Ряд авторов, указывая в целом на инвестиционную природу договора, признает его между тем договором поручения или комиссии, в зависимости от того, от чьего имени они заключаются. Схожую позицию занимает А. Б. Савельев, рассматривая организатора строительства в качестве агента граждан – застройщиков в отношениях с подрядчиком [106] . Характерно, что Верховный Суд Российской Федерации не стал давать характеристику таким договорам, указав только на возможность применения норм Закона о защите прав потребителей [107] .

Договор долевого участия – комплексный, соединяющий черты различных договоров. В данном случае следует согласиться с тем, что признаки иных договоров в своей совокупности придают инвестиционному договору новое качество. Более того, в литературе было высказано мнение о том, что такой договор является самостоятельным видом гражданско – правового договора [108] . Именно такой подход представляется наиболее приемлемым в данной ситуации, поскольку анализируемые отношения не вписываются в полной мере в существующие виды гражданско – правовых отношений. Возможность существования такого договора основывается в том числе и на статье 421 ГК РФ, где указано, что стороны вправе заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законами или иными правовыми актами. В литературе было высказано предложение о возможности включения в Гражданский кодекс главы, посвященной договору долевого участия в строительстве, что означало бы признание за ним самостоятельного вида гражданско – правового договора. Однако законодатель пошел путем моделирования договорных условий в специальном нормативном акте [109] , что, с одной стороны, позволяет сделать нормативное регулирование более подробным, а с другой – не перегружает Гражданский кодекс как кодифицированный нормативный акт.

Правы авторы, отмечающие, что квалификация инвестиционного договора как договора особого рода имеет для его сторон важные последствия, одно из которых заключается в том, что основным источником правового регулирования взаимоотношений сторон становится договор. В то же время большинство инвесторов, во – первых, в силу недостаточной правовой грамотности и, во – вторых, вследствие отказа организаторов вносить какие‑либо изменения и дополнения в проекты договоров лишено возможности реально сконструировать договор «под себя». Поэтому регламентация договорных условий между инвесторами и организаторами на законодательном уровне через включение основных условий договора в текст соответствующего нормативного акта как нельзя лучше отвечает интересам инвесторов.

Как отмечается в экономической литературе, в мировой экономике происходит увеличение доли облигаций в общем объеме эмиссий, что обусловлено процессами секьюритизации, под которой понимается «конверсия долговых обязательств в ценные бумаги». Происходит увеличение эмиссий облигаций и в России. Не случайно в Законе о рынке ценных бумаг кроме акций в качестве эмиссионных ценных бумаг названы и облигации. Тем самым законодатель выделяет вложение средств через заключение договора займа в самостоятельный вид инвестирования. В целом такое положение соответствует роли и месту облигаций на фондовых рынках других стран.

С другой стороны, в законодательстве Израиля мы находим пример понимания облигации как ценной бумаги, поскольку в российском Законе о рынке ценных бумаг сертификат облигации также определяется как сертификат, выпущенный серийно, дающий право требовать деньги от компании на определенную дату или на определенных условиях и не дает право членства или участия в компании. В законодательстве некоторых стран встречается упоминание облигации как обращаемого инструмента, без дефиниции «документ» или «обязательство». Например, законодательство Германии определяет облигацию как инструмент, эмитент которого принял на себя обязательство выплатить (вернуть) определенную сумму плюс фиксированный процент. Закон Французской Республики от 24 июля 1966 г. также определяет облигацию как обращаемый инструмент [111] . В отечественной правовой литературе отмечаются различные наименования термина «облигация», которые по своему содержанию не имеют каких‑либо правовых отличий, с чем следует согласиться.

Обязательства, удостоверенные облигациями, не переставая быть заемными по своей природе, в то же время обладают определенной спецификой. Применительно к иностранной законодательной и судебной практике можно выделить общие для облигационных отношений признаки:

– это, как правило, долгосрочные (пять и более лет) отношения. Соответственно, к облигациям иностранное законодательство и практика не относят документы, подтверждающие краткосрочные заимствования (векселя, чеки);

– облигации – предмет массовых эмиссий, где каждая облигация подтверждает часть общего долга;

– облигации удостоверяют право на получение периодических платежей. Как правило, в нормативных актах зарубежных стран облигации определяются как документы, подтверждающие право на получение определенной суммы, плюс проценты от лица, его выпустившего;

– облигации выпускаются обычно с обеспечением или под гарантию третьих лиц, т. е. обязательство обеспечивается соответствующими способами обеспечения, предусмотренными законом;

– владельцы облигаций часто имеют право конвертации их в акции или иные имущественные права.

Еще одна особенность облигационных займов – в сроках договора. Срок, как известно, – одно из основных условий заемного обязательства. В соответствии со статьей 816 ГК РФ заемщик – эмитент обязан возвратить займодавцу полученную сумму в срок, предусмотренный облигацией. В то же время правила о сроках в иностранном законодательстве достаточно разнообразны. В Англии, например, известны облигации со сроком обращения 100 лет. В ряде случаев законодательство вообще не допускает погашения облигации по общему правилу, допуская такую возможность только при ликвидации эмитента как юридического лица или наличия у него серьезных финансовых проблем. Допускаемая законодательно бессрочность облигационного правоотношения вытекает из его экономической, инвестиционной природы, поскольку позволяет заемщику в полной мере реализовывать инвестиционные цели, при этом инвесторы получают установленные проценты. В связи со сказанным представляется необходимым внести изменения в действующее российское законодательство, чтобы предусмотреть существование бессрочных заемных (облигационных) обязательств. При этом инвестор должен иметь право требовать от эмитента исполнения обязательства по возврату номинальной стоимости только при наличии определенных, как правило чрезвычайных, обстоятельств. К таковым могут быть отнесены банкротство заемщика и иные подобные обстоятельства. Поскольку российское законодательство не содержит на этот счет особых правил, инвесторы вообще не вправе требовать досрочного исполнения обязательств.