Читать онлайн «Несправедливое преимущество (ЛП)». Страница 23

Три дня спустя я вылетел на остров May и, взял там напрокат машину и поехал смотреть недвижимость. Оказавшись на месте, я не мог поверить своим глазам. Зрелище было фантастическое. Комплекс находился через дорогу от прекрасного песчаного пляжа — как на старых открытках с видами Гавайев. Столь низкая цена объяснялась тем, что прежний владелец не мог рассчитаться по ипотеке и ему грозила конфискация заложенной недвижимости. Это была грандиозная распродажа. Я, как ребенок в кондитерском магазине, переходил от одного домика к другому, высматривая, что мне больше понравится. Наконец я остановил свой выбор на одном из них. Все домики стоили одинаково: по 18 тысяч долларов. Условия: 10 процентов, то есть 1800 долларов, сразу, а остаток кредитуется продавцом.

Это было как раз то, чего, по мнению большинства риелторов, просто не могло существовать, и находилось все это не где-нибудь, а на острове Мауи, в непосредственной близости от одного из самых популярных курортов. Предложенные условия означали, что мне не нужно было обивать пороги банков, выпрашивая заем.

Когда я понял, что денежный поток мне гарантирован, то без колебаний вытащил кредитную карточку и заплатил по ней 1800 долларов. В тот проект я не вложил ни одного своего доллара, а заработок оказался самый реальный. Со временем я выкупил еще два домика из этого комплекса, и купил бы больше, но лимит по кредитной карточке оказался исчерпан.

Все шло хорошо примерно шесть месяцев. А потом пришла беда. Прорвало канализационную систему, и мой лучший домик затопило нечистотами. Тогда мне довелось узнать, что денежный поток может быть и отрицательным. Арендатор съехал, и то, что было активом, в одночасье превратилось в пассив. Вместо того чтобы зарабатывать 20 долларов в месяц, я терял 300 долларов в месяц. Я столкнулся с кошмаром, из-за которого большинство инвесторов как раз и сторонятся недвижимости: необходимость должного управления и угроза отрицательного денежного потока.

Так началось мое настоящее образование, уроки жизни. Слава Богу, с двумя другими домами все было в порядке. Я учился использовать заемный капитал в целях обогащения и одновременно узнавал, что, если не проявлять осмотрительность, долги могут и разорить. Это были первые бесценные уроки, благодаря которым я получил наглядное представление о силе долгов.

Сегодня занимающиеся недвижимостью брокеры продолжают твердить нам с Ким: «То, чего вы хотите, невозможно». Они продолжают твердить это даже после того, как на их глазах мы покупаем комплексы на 300—500 квартир в долг и зарабатываем на этом миллионы, не облагаемые налогом. Большинству агентов по торговле недвижимостью это кажется непостижимым, потому что они приучены мыслить на языке квадранта С, а не И.

Поскольку неосторожное обращение с долгами может быть смертельным, мы рекомендуем начинать с малого. Заключайте небольшие сделки, как это делала Ким, когда покупала свои первые 20 объектов недвижимости. И постепенно учитесь управлять долгами и недвижимостью.

В долги влезть легко. А правильно распорядиться ими — трудно.

Почему многие должники попадают в беду?

ВОПРОС

Почему очень многие люди, влезая в долги, попадают в беду?

Краткий ответ

Они используют долги для покупки пассивов. Богатые же в долг покупают активы.

Объяснение

В книге «Богатый папа, бедный папа» я объяснял, что дом, в котором вы живете, активом не является, поскольку обладание им не приносит денег в ваш карман. Наоборот, вам приходится оплачивать кредит, налоги, страховку, содержание. Активом дом становится, когда за все это платят арендаторы, да еще и вам остается.

Мы влезаем в долги для того, чтобы приобрести активы, которые будут пополнять деньгами наши карманы. Речь необязательно идет о недвижимости. Например, Ким принадлежит яхта. Для большинства людей яхта является пожирающим деньги пассивом, настоящей черной дырой на воде. Наша же яхта является активом, потому что мы используем ее для организации туристических прогулок, в результате чего содержание яхты, кредит, страховку и все прочие расходы покрывают туристы, к тому же она приносит нам прибыль. Таким образом, мы пользуемся своей яхтой, когда захотим, и нам это не только ничего не стоит, но даже приносит ежемесячный доход.

Помните, что ту или иную вещь (дом, яхту, бизнес, нефть, золото) активом делает не принадлежность к какому-то классу активов. Все зависит от направления и денежного потока. Если деньги текут в ваш карман, значит, это актив. Если же они текут в другую сторону, это пассив. В теории все просто, на практике же возникают многочисленные трудности.

Недвижимость в реальной жизни

ВОПРОС

Не могли бы вы привести реальный пример того, как приобрести что-то целиком в долг и при этом иметь положительный денежный поток?

Краткий ответ

Разумеется.

Пример из реальной жизни

В данном примере речь идет о проекте, в котором мы с Ким участвовали как финансовые партнеры Кена Макэлроя и Росса Маккалистера. Всю работу проделали они, они же управляют недвижимостью, а мы только внесли свою долю и теперь получаем свою долю.

Проект: 144 квартиры +10 акров пустующей земли

Местоположение: Тусон, штат Аризона

В Тусоне находятся Аризонский университет, военная база, пограничная служба, так что число рабочих мест постоянно растет. А поскольку многие рабочие места временные, спрос на съемное жилье высок.

В базах данных риелторских агентств эта недвижимость не фигурировала. Кен и Росс были там управляющими, а когда владелец дал им понять, что хочет продать свою собственность, они пригласили нас с Ким, а также еще двух инвесторов выкупить ее в складчину. Как вы, наверное, знаете, большинство наиболее выгодных сделок осуществляются среди своих, то есть самые лакомые куски достаются инсайдерам.

Цена: 7,6 миллиона долларов (7,1 миллиона за 144 квартиры и 500 тысяч за землю).

Финансирование: 2,6 миллиона долларов (уже погашенная прежним владельцем доля ипотечного кредита) от инвесторов плюс новый заем в размере 5 миллионов долларов.

План: построить 108 новых квартир на пустующей земле.

Финансирование дополнительного строительства: 5 миллионов долларов на строительство 108 квартир под залог существующей недвижимости и 10 акров земли.

Общее количество квартир по окончании строительства: 252.

Суммарный финансовый пакет: 2,6 миллиона долларов собственного капитала +10 миллионов долларов долга.

Новая база: 12,6 миллиона долларов.

Новая оценка: 18 миллионов долларов.

Оценка возросла ввиду повышения стоимости аренды.

Новое финансирование: кредитный рычаг в размере 75 процентов = 13,5 миллиона долларов ($18 миллионов х 75% = $13,5 миллиона).

Погашение старых займов: $13,5 миллиона - $10 миллионов = $3,5 миллиона.

Доход инвесторов: 3,5 миллиона долларов. Чистые итоги: Мы с Ким вложили 1 миллион долларов. Из 3,5 миллиона дохода инвесторов на нашу долю пришлось 1,4 миллиона. Эти деньги мы реинвестировали в жилую недвижимость в Оклахоме.

Налоги на 1,4 миллиона долларов: 0.

На сегодняшний день те 252 квартиры в Тусоне до сих пор принадлежат Ким, Кену, Россу и мне. Поскольку сумма вложенных нами в эти квартиры собственных денег равна нулю, рентабельность наших инвестиций следует признать равной бесконечности.

За семь лет мы с Ким, используя ту же самую стратегию, сотрудничали с Кеном и Россом в приобретении более чем 2500 объектов недвижимости. Сегодняшний экономический климат, как никогда, способствует покупке недвижимости, поскольку низкие цены на недвижимость сочетаются с еще более дешевым кредитом. Благодаря дешевому кредиту и повышающейся стоимости аренды наши доходы от сдачи недвижимости внаем неуклонно растут. Рост стоимости аренды объясняется тем, что в условиях кризиса меньшее число людей может позволить себе покупку жилья, поэтому им приходится жилье снимать.

Когда в период между 2005 и 2007 годами пузырь на рынке недвижимости достиг своего пика, мы потеряли арендаторов, потому что многие из них поспешили воспользоваться субстандартным финансированием, позволявшим им купить то, что они не могли себе позволить. Таким образом, в условиях бурного роста рынка мы фактически зарабатывали меньше. Но когда пузырь лопнул, арендаторы вернулись, и наш денежный поток возрос. Более того, в то время как жилье в целом подешевело, принадлежавшие нам многоквартирные доходные дома выросли в цене.

Когда банки рассматривают крупные заявки на заем, где счет идет на миллионы долларов, они анализируют как прежние сделки потенциального заемщика, так и недвижимость, которую он собирается приобретать в этот раз. Таким образом, главный фокус их внимания сосредоточен на денежном потоке, а не на личности заемщика.

Если же люди покупают жилье для себя, банки исследуют кредитоспособность самого заемщика, потому что ни о каком доходе от приобретаемого жилья речи нет.