Читать онлайн «Несправедливое преимущество (ЛП)». Страница 17

Проблема была в том, что они гнались за приростом капитала, то есть за портфельным доходом. Но, как уже говорилось в первой главе, погоня за приростом капитала мало чем отличается от азартной игры. Когда в конце 2006 и начале 2007 года рынок недвижимости достиг своего пика, все кому не лень, даже самые тихие и осторожные клерки супермаркетов, позабыв обо всем, бросились вкладывать деньги в недвижимость. И сегодня мы живем в условиях кризиса просто потому, что люди не понимают разницы между приростом капитала и денежным потоком (как это называют в инвестиционном мире) или между портфельным и пассивным доходом (как эти понятия именуют в мире бухучета).

Финансовые определения

Терминология инвесторов Терминология бухгалтеров

Прирост капитала = Портфельный доход

Денежный поток = Пассивный доход

Наши с Ким инвестиции на 90 процентов нацелены на получение денежного потока, то есть пассивного дохода. В отношении же инвестиций, нацеленных на получение прироста капитала, то есть портфельного дохода, мы проявляем крайнюю осторожность, поскольку понимаем: это то же самое, что играть в азартные игры.

В нашей игре «Денежный поток» учтена эта ситуация, поэтому инвестиционные возможности варьируются в зависимости от того, что вас интересует — прирост капитала или денежный поток. Умный инвестор понимает разницу между этими понятиями, причем не только с точки зрения риска, но и с точки зрения налогов.

Очень важный урок. Люди с высоким финансовым IQ умеют переводить одни типы дохода в другие в целях оптимизации налогов. Например, они знают, как преобразовать обычный заработанный доход в портфельный и/или пассивный. Однако большинство людей, получающих заработанный доход, просто накапливают деньги, чтобы они росли и приносили еще больше заработанного дохода. Сколь бы высокообразованными они ни были, им неведомо, что доходы бывают разных видов, поэтому они не умеют переводить один тип дохода в другой. Большинство спекулянтов, которые покупают и продают акции или недвижимость, как правило, превращают портфельный доход в еще больший портфельный доход (прирост капитала), поэтому от налогов им не уйти.

Преобразование одного типа дохода в другие — важный урок, которому богатый папа научил своего сына и меня. Вот почему его реальные зеленые дома и реальные красные отели были для него так важны. С помощью инвестиций в недвижимость отец Майка конвертировал обычный заработанный доход в портфельный и/или пассивный. Через бизнес и инвестиции он преобразовывал налогооблагаемый доход в доход, не облагаемый налогом. Мой бедный папа имел ученую степень в области образования, но финансового образования не имел, поэтому все больше и больше работал за зарплату, облагаемую налогом по наивысшей ставке. Отец считал игры в «Монополию» бесполезным времяпрепровождением и предпочитал, чтобы я усердно делал уроки, чтобы потом мог получить высокооплачиваемую работу и копить свой заработанный доход.

Внимательный игрок в «Денежный поток» может извлечь полезный урок, касающийся возможностей превращения заработанного дохода в портфельный и/или пассивный. Когда в следующий раз будете играть в эту игру, обратите внимание на этот нюанс. Многие люди упускают его из виду.

Инвестиции на реальном примере

В реальной жизни, в условиях мыльного пузыря, безумно раздувшегося на рынке недвижимости, мы вложили деньги в один проект и хорошо заработали как за счет денежного потока, так и за счет прироста капитала. Нам предложили приобрести 400 квартир в Скотсдейле, пригороде Финикса, которые планировалось преобразовать в кондоминиумы. Мы с Ким сделали глубокий вдох и, с оглядкой на обезумевший спекулятивный рынок, запланировали для себя стратегию выхода: продать 400 кондоминиумов. (Мы недолюбливаем кондоминиумы как объекты инвестиций, поэтому с самого начала были настроены на то, чтобы от них избавиться.)

Наравне с другими шестью инвесторами мы внесли свою долю в размере 100 тысяч долларов, полученных взаймы в нескольких банках, превратили квартиры в кондоминиумы, потратив некоторую сумму на ремонт, а затем распродали их в течение года. Рынок недвижимости был настолько перегрет, что люди буквально выстраивались в очередь, чтобы купить эту явно переоцененную недвижимость.

Мы с Ким не только вернули свои 100 тысяч, но и заработали за год больше миллиона. Когда все было распродано, мы решили воспользоваться предоставленной налоговым законодательством льготой (правило 1031 Кодекса внутренних доходов США) и вложить миллион долларов портфельного дохода (прироста капитала) в покупку 400-квартирного дома в Тусоне — уже с целью получения денежного потока. Это позволило нам вообще не платить налог с полученного миллиона. Миллион долларов достался нам совершенно бесплатно, и сегодня эти 400 квартир обеспечивают нам денежный поток, который по большей части не облагается налогом, поскольку является пассивным доходом, получаемым от недвижимости.

Фактически мы с Ким получили 400-квартирный дом совершенно бесплатно, и он ежемесячно приносит нам необлагаемый налогом пассивный доход. Когда рынок недвижимости рухнул, мы повысили арендную плату, потому что спрос на съемное жилье вырос. И опять же, мы позаботились о том, чтобы купить недвижимость в таком районе, где были стабильные рабочие места, потому что если нет работы, то нет и квартиросъемщиков.

В следующей главе, посвященной несправедливому преимуществу долгов, я объясню, каким образом мы смогли вернуть себе этот миллион, причем тоже без всяких налогов. Иными словами, наш миллион долларов вернулся к нам, и мы смогли вложить его в другой проект. Вся эта затея с 400-квартирным домом обошлась нам совершенно бесплатно, потому что для того, чтобы вернуть свои деньги, мы использовали заемные деньги. И заметьте, что этот бесплатный 400-квартирный дом приносит нам 8 тысяч долларов в месяц ренты, опять же необлагаемой налогом. Это не то чтобы большие деньги, но при отсутствии налогов это равносильно зарплате в 12 тысяч долларов «грязными».

Еще раз повторю, что рассказываю все это не с намерением похвастаться — я знаю, что хвастаться нехорошо. Я рассказываю об этом, чтобы объяснить важность финансового образования и, быть может, вдохновить кого-то из вас. Мы с Ким ведь тоже начинали с малого, но не переставали мечтать о большом. Как и богатый папа, мы не переставали повышать свое финансовое образование и свой материальный достаток. Финансовое образование и жизненный опыт — вот ключи к богатству. И останавливаться на достигнутом мы не собираемся. Зачем останавливаться, когда мы достигли такого высокого уровня финансового образования? В жизни еще очень много интересного.

Почему не акции, не облигации и не взаимные фонды?

Одна из причин, по которой мы обычно избегаем акций, заключается в том, что заниматься недвижимостью намного легче. А главное, налоговые законы и возможности использования заемного капитала совсем другие. Еще одну причину я подробно раскрою несколько позже, в главе, посвященной вопросам риска, но суть ее сводится к тому, что, работая с недвижимостью, я контролирую ситуацию в большей степени, чем когда работаю с акциями.

Значит ли это, что вообще не следует вкладывать деньги в ценные бумаги, такие как акции, облигации, взаимные фонды и ETF?

Нет, не значит. Если вам нравится работать с акциями, станьте самым лучшим инвестором, специализирующимся на ценных бумагах. Компания «Rich Dad» организует курсы, посвященные работе с ценными бумагами, поскольку понимает, что они представляют собой важный класс активов. Особое внимание мы уделяем методам управления рисками. Если человек способен контролировать риск, ценные бумаги могут открыть ему дорогу к сказочным богатствам.

Лично я уже не раз повышал и продолжаю повышать свое образование в области работы с ценными бумагами. Я делаю это потому, что принципы инвестирования одинаковы применительно к любым типам активов. Изучая методы работы с ценными бумагами, особенно технический анализ и опционную торговлю, я повышаю свою квалификацию в качестве бизнесмена, инвестора в недвижимость и предсказателя будущего.

Одним из недостатков работы с ценными бумагами в США является невозможность отсрочить уплату налога на прирост капитала. В прежние годы существовала возможность применить правило 1031 к акциям, но теперь эта лазейка в отношении ценных бумаг закрыта, и пользоваться ею могут только те инвесторы, которые работают с недвижимостью.

Профессиональный ответ от Тома Уилрайта

В 1986 году, когда я работал в одной крупной бухгалтерской фирме в Вашингтоне, конгресс принял решение изменить правила и позволить пользоваться льготами, предусмотренными правилом 1031, только инвесторам, работающим с недвижимостью, и владельцам предприятий. Эта поправка поставила людей, вкладывающих деньги в ценные бумаги, в невыгодное положение по сравнению с инвесторами, работающими с недвижимостью. Тем, кто работает с бумагами взаимных фондов, приходится порой платить налог на прирост капитала даже в тех случаях, когда стоимость бумаг фонда по результатам года снижается. Вот к чему приводит отсутствие финансового образования.