Читать онлайн «Как выжить и сохранить свои сбережения во время кризиса?». Страница 21

Таким образом, если вы решаете, стоит ли инвестировать в недвижимость в период кризиса, лучше выбирать те варианты капиталовложений, которые предполагают приобретение объектов, представляющих собой «вечные ценности»: сложно предположить, чтобы в какой-то момент вдруг высвободилось огромное количество свободных земельных или офисных площадей. Но, в любом случае, подобные инвестиции рекомендуется осуществлять не на год и не на два, так как они нацелены на долгосрочную тенденцию о недостатке и конечности таких ресурсов как офисные помещения и земля, особенно земля.

В Российской Федерации такие фонды имеют форму закрытых паевых инвестиционных фондов. Последние вкладывают средства пайщиков в объекты недвижимости (землю, квартиры, коммерческие площади и т. д.). Инвестор получает доход как в результате роста цены на недвижимость ( девелоперские фонды ), так и в результате сдачи ее в аренду ( рентные фонды ).

Входной порог в такие фонды различен, но в среднем может составлять 10–100 тыс. рублей, в зависимости от фонда.

Однако, если вспомнить наши основные выводы в связи с финансовым кризисом, то девелоперские фонды лучше сейчас исключить из рассмотрения, либо выбирать те из них, которые уже давно работают на рынке, так как в связи с кризисом ликвидности есть риск, что на развитие новых девелоперских проектов Управляющим компаниям просто не удастся привлечь необходимую сумму средств и проект будет заморожен на неопределенное время. Именно поэтому лучше остановиться на следующих вариантах закрытых фондов недвижимости:

• инвестировать в закрытый ПИФ коммерческой недвижимости, получающий доход от сдачи ее в аренду. Данный вариант подходит тем, кто не обладает крупной суммой вложений и не желает самостоятельно заниматься управлением недвижимостью. Такие фонды найти очень легко – в их названии фигурирует «коммерческая недвижимость», и их можно найти на сайте http://pif.investfunds.ru/funds/index.phtml . При выборе обязательно выбирать только компании с высоким рейтингом надежности и те, которые давно работают на рынке;

• инвестировать в закрытый ПИФ, инвестирующий в землю и получающий доход от роста стоимости земли, от изменения ее статуса. Данный вариант подходит тем, кто не обладает крупной суммой вложений и не желает самостоятельно заниматься управлением землей. Что касается фондов, инвестирующих в землю с целью дальнейшей ее застройки, с этим могут возникнуть проблемы из-за недостатка финансирования строительства в период кризиса. Из названия фонда будет ясно, что он инвестирует в земельные участки. Что касается его инвестиционной стратегии, лучше обратиться в Управляющую компанию, которая будет управлять этим фондом, чтобы подробнее узнать, в какого рода проекты будут инвестированы средства фонда.

Но для увеличения ликвидности вы можете подобрать такой закрытый фонд, паи которого торгуются на фондовой бирже, либо есть управляющая компания, которая помогает пайщикам с продажей паев, если те захотели выйти из фонда раньше срока его окончания. Закрытые фонды могут инвестировать в земли и иную недвижимость по всей России, так что вы можете выбрать наиболее привлекательный для вас вариант. Стоит обратить внимание на подмосковные земли, земли под Петербургом, а также на районы Нижнего Новгорода, Новосибирска, Ростова-на-Дону, Краснодарского края, который еще не полностью исчерпал свой потенциал.

В Америке такие фонды называются REIT (Real Estate Investment Trust). Они тоже помогают частным инвесторам объединить свои средства для участия в строительных проектах. Такие фонды совсем не обязательно инвестируют в недвижимость в США – они могут размещать средства инвесторов и в строительные проекты в других странах, по всему миру, даже в тех странах, где частные инвесторы имеют серьезные ограничения на покупку земли или иной недвижимости. Такие фонды в большинстве своем обращаются на фондовых биржах NYSE, Nasdaq, AMEX. Инвестировать в такие фонды можно, имея всего 1–3 тыс. долларов.

Что касается зарубежной недвижимости, то сейчас, после существенного падения недвижимости в США, Испании, Великобритании, вложения в эти страны могли бы быть интересными. Например, фонды, инвестирующие в недвижимость этих стран, сильно потеряли в стоимости своих паев. На рисунке 14 представлен график динамики стоимости пая одного из таких фондов, инвестирующих в строительство комфортного жилья для зрелых по возрасту американцев.

Как видно из графика, сейчас стоимость пая этого фонда значительно упала, и можно рассчитывать на ее рост в ближайшие лет 5, после того, как финансовый кризис завершится.

Можно инвестировать в недвижимость и посредством европейских аналогов закрытым инвестиционным фондам – closed-ended funds – CEF, которые в основном инвестируют в строительные проекты в Европе.

Для тех, кто обладает капиталом от 50 тыс. долларов и более, не желает инвестировать в недвижимость в России, но не сильно верить вложениям в инвестиционные фонды, можно рассмотреть варианты приобретения недвижимости за рубежом.

Сразу стоит сказать о том, что, даже несмотря на просадку цен на недвижимость в США и части стран Европы, сломя голову приобретать первый попавшийся объект явно не стоит, а тем более ждать от него доходности в 50– 100% годовых в ближайший год. Сейчас, в период кризиса, вы можете заложить фундамент вашего будущего дохода, пока объекты недвижимости подешевели, но важно очень тщательно подходить к их выбору, в том числе в отношении страны приобретения. Для этого важно выбрать либо страну, которая уже потерпела существенные потери из-за финансового кризиса, что привело к падению цен на недвижимость в этой стране, либо те страны, которых кризис по той или иной причине не успел коснуться и вряд ли теперь сильно затронет.