Читать онлайн «МВА за 10 дней. Самое важное из программ ведущих бизнес-школ мира». Страница 107

Закон Клейтона. Этот закон запрещает монополистическую практику и слияния, которые ведут к ослаблению конкуренции. На этом основании суды в ряде случаев не разрешают слияния, так как они «могут привести» к снижению конкуренции. К примеру, пребывание одних и тех же лиц в советах директоров нескольких компаний одной отрасли может стать причиной ослабления конкуренции и по Закону Клейтона должно быть запрещено.

Закон Робинсона – Патмана. Этот закон запрещает установление на продукт дискриминационных цен на основании любых факторов, кроме действительной разницы затрат на изготовление и доставку продукта к потребителю.

Итак, мы в сжатом виде рассмотрели конспект по курсу делового права, преподаваемому в бизнес-школах. Если возникнет необходимость, обращайтесь за консультацией к юристам, но теперь, по крайней мере, вы можете разговаривать с ними на равных и лучше их понимать.

1. Излагайте дело ясно и приступайте к нему, по возможности, сразу после вступительной фразы. Не отнимайте у читателя время. У вас каждый раз должна быть четкая причина, зачем вы вообще это пишете.

2. Придерживайтесь личной, приветливой и уважительной интонации. Пишите так, словно адресат сидит перед вами. Не напирайте чересчур на технический жаргон, не старайтесь произвести впечатление терминологией. Не пишите в гневе или разочаровании: ваше настроение переменится, а бумага останется. Никого не вините, воздерживайтесь от негативных высказываний о коллегах, во всяком случае, пока не соберете все факты.

3. Активные формы глаголов предпочтительны.

4. Активный залог: «Эту книгу написал Стив Силбигер».

5. Пассивный: «Эта книга написана Стивом Силбигером».

6. Вычеркивайте лишние слова, факты, чересчур длинные фразы. С помощью подзаголовков отделяйте друг от друга разные мысли, чтобы не переползали из абзаца в абзац. Старайтесь уложиться в одну страницу. Дополнительную информацию отправьте в приложение.

7. Перед отправкой письма прогоните его дважды через программу проверки орфографии и пунктуации. Затем перечитайте его сами.

Поскольку многие богатые люди нажились на инвестициях в недвижимость, основы этого дела следует знать каждому MBA. При инвестировании в недвижимость основная задача – разбогатеть, используя, как рычаг, первоначальные вложения, воспользоваться государственными льготами по налогам и суметь подобрать отличную, но недооцененную недвижимость.

Ключевой элемент в этой сфере инвестиций – денежный поток. Денежный поток позволяет заплатить по счетам и что-то оставить себе. Эта сумма рассчитывается как разность между полученной арендной платой и платой по ипотеке и другими операционными расходами. При наличии денежного потока вы сможете поддерживать и расширять свое имущественное портфолио и брать что-то себе. Если речь идет о жилом доме, вы получаете арендную плату на условиях простого ежемесячного платежа. Арендная плата за коммерческую недвижимость делится на два вида. Валовая аренда предусматривает, что арендатор платит аренду, а владелец оплачивает все операционные расходы, за исключением коммунальных. При чистой аренде арендатор сам оплачивает и аренду, и налоги, и страховку, и коммунальную плату, и плату за ремонт.

Арендной плате сопутствуют три вида операционных расходов: фиксированные, переменные и планируемые. Фиксируемые включают в себя налоги и страховку и выплачиваются обычно аккордно, раз в квартал или в год. Переменные расходы – это та часть коммунальных услуг, которые не оплачиваются арендатором, текущий ремонт и обслуживание, потеря дохода в момент «пересменки» между арендаторами. Планируемые расходы направляются на работы, польза от которых будет ощущаться в течение долгого срока: например, на починку крыши, установку новой плиты, на окраску фасада и т. д.

Значительная часть дохода возникает благодаря тому, что арендная плата помогает погасить платежи по ипотеке и сократить основную сумму займа. Чем ближе вы к окончательной выплате ипотеки, тем больше ваш капитал, даже если сама недвижимость не возрастает в цене.

В главе о финансах мы убедились, что заем (финансовый рычаг) увеличивает отдачу по вложениям. Ипотека – редкий пример транзакции с очень удобным финансовым рычагом, в которой может участвовать обычный человек. Если первоначальный взнос составляет 5 %, ипотека обеспечивает финансовый рычаг 20: 1. При первоначальном взносе 20 % рычаг будет 5: 1. Сравнительно небольшие инвестиции приносят большую отдачу. По мере того как недвижимость растет в цене, вы сможете еще и делать займы под залог этого капитала и вкладывать деньги в другую недвижимость или же расходовать их на себя. Так на поднимающемся рынке недвижимости делались состояния. Когда рынок клонится к упадку, инвестиции могут растаять, но рынок недвижимости куда более устойчив, чем, к примеру, биотехнологии. Если только недвижимость не представляет собой реальную угрозу окружающей среде, то, даже если один инвестор на ней разорится, другой на ней же сколотит себе состояние.

Стоимость недвижимости зависит от инфляции, рыночного спроса и предложения, дополнительных возможностей использования этой недвижимости. Если жилое здание может использоваться как коммерческая недвижимость, его стоимость повышается. Нужно найти собственности «максимальное и наилучшее» применение. Недвижимость – бизнес местный, то есть цены во многом определяются городом, районом и даже кварталом. Если вы рассчитываете повысить ценность своих инвестиций, проведя ремонт, предварительно стоит оценить расходы.

Все владельцы недвижимости имеют право вычесть выплачиваемый по ипотеке процент из налогооблагаемой массы. Этот налоговой зонтик служит дополнительной субсидией при покупке недвижимости: в отличие от процента по кредитной карточке, на который подобные льготы не распространяются, тут правительство помогает вам, снижает стоимость заемного капитала. На федеральном уровне действуют также программы Министерства жилищного строительства и городского развития, Федерального управления по жилищным вопросам и Администрации ветеранов, которые могут помочь с финансированием покупки недвижимости.

Помимо налогового вычета, правительство поощряет инвестиции в недвижимость еще и с помощью налоговой амортизации. Для жилых помещений срок налоговой амортизации в США составляет 27,5 года, для нежилых – 39 лет. При подсчете амортизации из стоимости здания вычитается стоимость земли. Загляните в ваше извещение о налоге и сопоставьте оценку стоимости строения с общей оценкой. Их отношение составляет коэффициент, на который умножается стоимость покупки и вычисляется та часть инвестиций, которая подлежит налоговой амортизации.